吴建胜律师
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律师文集
约定由子女继承的房子能卖吗?
作者:吴建胜      日期:2010-04-06
●案情   1999年5月,陈某的前妻林某通过预购取得一套房屋。2001年2月,陈、林协议离婚,约定该房屋归陈某所有,由子女继承。2005年12月,陈某凭离婚书等材料向房产局申请登记,取得房产证。2008年11月,陈某将该房屋卖给张某。2009年2月,陈与张向房产局申请办理过户手续。房产局以陈某与林某离婚时约定该房屋由子女继承,现陈某将房屋出售,与房屋登记簿上关于上述事项的记载冲突为由,不予登记。   法院认为,陈某是该房屋所有权人,有权处理自己的财产。不动产所有权登记具有公示的效力,他人可以基于对房产证的信赖,与陈某进行房产交易。近日,鹿城法院判决撤销房产局作出的《不予登记的通知》,责令重新作出处理决定。   ●点评(浙江高策律师事务所律师吴建胜)   根据《物权法》,物权的种类和物权的内容应由法律强行性规定,不得由当事人基于自由意志或协商创设或确定。本案中离婚协议书约定的内容等于创设了限制性物权,在物权领域内不具有约束力。同时,所有权是完全的物权,所有权人有权全面支配标的物并排除他人干涉。   本案中陈某向房产局申请所有权登记,房产局审查后,已经向陈某颁发了所有权证,确认陈某为该房屋的所有权人。因此,陈某有权处分自己的财产。同时,法律通过赋予所有权登记的公信力,他人可以基于对公示内容的信赖作出交易的决定。这种信赖直接影响着整个社会的交易安全,而双方离婚协议的约定仅仅属于债权范畴,相比之下公信物权的交易安全作为客体应当优先予以保护。 主持人 温州商报记者文辙