吴建胜律师
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律师文集
高策律师团解读“国十条”——房产新政属情势变迁
作者:吴建胜      日期:2010-04-24
【专题】房地产新一轮调控揭幕   【温州网•原创报道】近日,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,住房城乡建设部建设部紧随其后出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。两则通知在整个房地产市场造成极大的动荡,众多专家及其网民纷纷议论政策内容、走向和因此所引发的纠纷。为此,高策律师事务所组织律师团,对“国十条”在法律层面进行详细解读。   责任主体明确,监督方式细化   “国十条”已将住房问题从国计民生提升到政治层面,作为目前国内政策的重中之重。从第一条可以看出政府用词之坚决,表现出政府遏制房价的决心。居住权作为人类生存权利之一,在该政策上已经得到体现。行政管理方面确定了问责制,更加明确了责任主体,并且将监督方式进行细化,明确考核单位为省级人民政府总负责,建立约谈、巡查和问责制度,避免了行政机关对房地产监管职责的相互推诿。   全面规范购房主体   原来的购房贷款主要以个人为单位,不涉及未成年子女主体,这次的政策约束主体已扩大并已经明确涉及到本人、配偶及未成年人,全面规范购房主体。在信贷政策上实行差别化对待,甚至出现贷款利率不得低于基准利率的1.1倍的规定,这在之前是没有过的。本条最大特色在于对不能提供1年以上纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款的规定,旨在打击、遏制以类似“温州炒房团”、“山西炒房团”等为代表的近几年在国内各大城市活跃的民间炒房资金。现对异地购房主体附加了条件,增加了购房成本和难度。另外有政策对首套住房的约束为面积90平方米以上,由此可知现国家提倡小户型住房,今后在此方面将有所作为。   税收政策是否继续有待考虑   对第四条,实质上是作为补充措施,这有可能会税收、政策方面陆续出台政策对房价进行调节,包括消费税,物业税,甚至清算土地增值税。虽然现有个别省市已着手实施,但律师认为这并非调整房地产市场的常规手段,税收政策有待于本次新国十条新政效果评估后才会考虑是否继续。   明确保障性住房责任主体   关于增加住房有效供给政策。我们认为理论上讲增加供应量会起到一定效果,但住房价格高的因素并非供地数量问题,而在于投机购买及地价过高。但该条也一改以往“价高得地”的局面,并着力改善原来土地出让过程中的一些不合理现象。对于原先争义特别大的保障性住房,国家明确了责任主体,这是一个非常好的进步,但是加大相关制度的完善,落实到申请人的审查、公示、异议程序等制度,才是重中之重。   市场监管政策严格空前绝后   关于市场监管政策。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。该条政策的严格性可能是空前绝后的,从字面理解诸多企业会出现资金紧缺甚至行业资金空洞。对前段时间广泛存在的产业资本大步杀进房地产领域的现象甚至有一定的秒杀作用,如果严格执行的话,会迫使已经进入房地产领域的产业资本有选择地加快退出房地产领域的投资。另外政府完善信息是公开制度的建设,这种信息制度的落实,尤其是落实对个人拥有多套住房的信息检查,以便上述制度更好的落到实处。   国十条的颁布,可能首先出现以下市场风险和纠纷:   1、商品房买卖定金已支付,但对于政策出台导致无法办理购房贷款的,将如何处理?   2、 如果是二手买卖出现上述纠纷,如何处理?   3、之前采用“内部认购”、“预定”“排号”“发放VIP卡”方式预售商品房的,现政策出台会不会引发退房热潮?纠纷如果处理?   高策律师团研究认为:出现第一种情况,购房者可依据《最高院审理商品房司法解释》第二十三条及情势变更原则,请求解除合同,退还购房款或定金。   如果是第二种情况,若房屋买卖合同中无特别约定支付购房款的方式为银行按揭贷款的,现政策变化而导致无法按照此种付款方式履行合同义务的,当事人应当继续履行付款义务,否则向对方可以请求解除合同并赔偿损失。   出现第三种情况的,购房者可以要求解除合同并退还购房款及支付相应利息。如果开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证的,购房者除可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失外,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 欲了解更多消息,请登录温网论坛律师在线版块,咨询高策律师事务所吴建胜律师。