谷友军律师
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律师文集
回迁房“购房指标”转让法院认定有效
作者:谷友军      日期:Fri Nov 12 11:26:56 CST 2010
案情简介: 二原告系夫妻关系,二被告系夫妻关系。2006年二被告获得樊家村拆迁回购房购买权,2006年3月27日,二被告与二原告经中间人陈环签署了《房屋转购协议》,约定被告将购买回迁房指标转让给原告,回迁房地址为丰台区万年花城某房产,面积为96.43平方米,房屋总价为356787元,转让费10000元,二原告直接将购房款交给开发商,转让费当日支付给二被告。同日,在二原告陪同下,被告与北京万年花城房地产开发有限责任公司签署《丰台区樊家村拆迁回购房协议书》,二原告直接将购房款交给开发商,并办理了购房相关手续及缴纳了各项入住所需物业费、垃圾清运费、有线电视开通费等,取得了收房钥匙。随后,装修后一直居住至今。 二原告按双方签署的《房屋转购协议》约定,交纳了办理房产证的一切费用,但房产证办理完毕后,被告要求原告再给80万元的补偿,否则拒绝协助原告办理过户手续,经多次协商未果,原告认为,双方签署的《房屋转购协议》是双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,合法有效,二原告已经按协议约定履行了相应义务,二被告也应当按协议约定履行相应义务,二被告要求补偿并拒绝过户行为,严重侵犯了二原告的合法权益,故此,起诉到法院要求继续履行《房屋转购协议》,被告协助办理过户手续。 本案争议焦点 1、购房指标是否具有人身性、可转让性。 3、该协议时单纯的指标转让还是实质的房屋买卖。 2、本合同继续履行是否存在障碍,即过户条件是否具备和能否过户。 被告主要观点: 1、原告不具有购买诉争房产的资格,诉争房屋属于农村房屋拆迁安置房,属于保障性用住房,只有属于该危改项目的拆迁村民才能享有以优惠价格购买该房产的资格。 2、双方并不存在房屋买卖关系,被告没有收到购房款,不能仅因为被告收取了原告1万元,就认定被告转让了三十多万房产。 3、依据《城市房屋管理法》未依法登记领取权属证书的房屋不得转让,双方签署《转购协议》时被告并未取得房屋产权,转让行为违反法律强制性规定,属于无效。 我方主要观点(谷友军律师代理词) 尊敬的审判员: 北京市易行律师事务所接受本案原告的委托,指派我担任他们的诉讼代理人出庭参加诉讼,庭审前,本律师详细的了解了本案的事实情况,并咨询了北京市丰台区房屋管理局,了解了相关政策,庭审中认真听取了法庭调查,本案经过当事人双方举证及法庭调查质证,是非业已清楚。为了协助人民法院公正、公平审理本案并能依法作出判决,我作为原告方委托的诉讼代理人,提出以下代理意见,供法庭在评议本案时兼听则明。 一、原、被告双方签署的《房屋转购协议》是双方真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,应认定合法有效。 首先,双方签署的协议虽约定是转让拆迁回购房指标,但从双方实际履行过程看,购房整个程序都是双方共同去办理的,如实单纯购买回迁房指标,原告以自己名义办理即可。原告将房款及其他相关费用交予开发商,借用被告名字签订房屋买卖合同,且双方就房屋的价款、后续物业等费用的交纳以及房屋过户等事宜均进行了约定,因此,事实上应当是房屋买卖,只是借被告名义而已。 其次,退一步讲,即使双方转让的是回购房指标,也应是对拆迁安置房的购买权的转让,法律并没有明文禁止此类房屋购买权不得转让,法无明文规定禁止即自由。 购房指标是一种可期待物权,购房指标转让的不是合同的权利和义务,而是对其房屋的可期待物权的转让。原、被告双方签订的《房屋转购协议》系双方真实的意思表示,我国现行法律亦没有禁止购房指标转让的明确规定,房屋出卖方与被告签署的《丰台区樊家村拆迁回购房协议书》中也没有禁止被告转让的约定,故原、被告之间的购房资格转让协议系有效合同,双方应按照诚实信用原则履行各自的义务。原告按合同的约定履行了全部付款义务,二被告理应按约定协助原告办理诉争房屋的过户手续。 再次,本案诉争的房屋虽是农村拆迁回迁房屋,但不等同于农村宅基地房屋也非经济适用住房。产权证虽标明按经济适用住房产权管理,但并非保障性用房,该房屋已经办理了产权证,且北京市丰台区房屋管理局明确表示此类房屋可以办理过户手续,不受时间限制。因此,本案合同继续履行不存在障碍。 第四,被告虽提出房屋买卖时没有办理产权证,不得转让,故而主张该买卖协议无效,代理人认为,这一观点是不成立的。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条明确规定:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。而被告主张的恰恰是规范房屋交易中的管理性规定,而非效力性强制规定,故不能作为主张无效的依据。 二、本案虽系被告拆迁安置房,但其是被告超出面积安置的部分,被告已按安置政策另行购买了一套房屋,即被告现在住房。不能仅以有面积优惠就认定存在人身性质,现实中本案所诉争房屋所在地存在大量类似房屋交易,而且均已过户。 三、本案被告因巨大利益驱动,恶意违约,属于严重违背了民法中诚实信用原则,此种行为如得到保护,何谈法律的尊严和公正、公平? 如被告毁约行为得到法律保护,法律规定的合同交易重要原则之一“诚实信用原则”形同虚设;同时,也在社会上形成随意反悔、不讲诚信的法律氛围,这对建立诚信社会、法治社会、和谐社会都将产生非常大的负面效应。 因此,从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发,如果允许无限制期限地随时推翻既存的法律关系,使原本可以合法实际履行的行为被认定为无效,这对原告是不公平的,这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意,也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。 另,根据京政办发(2000)20号《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》第十二条规定:允许农民将自住房的购买权部分或者全部有偿转让。从此规定可以看出,回迁安置房屋并不限制购买权的转让。 综上所述,双方签署的合同合法有效,原告的诉讼请求合理合法应当予以支持。 一审法院判决完全采纳了原告律师观点,支持了原告的诉讼请求,驳回了被告的反诉请求。