刘珂律师
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借款到期后转购房款,合同效力
作者:刘珂      日期:2020-01-03
近年来,由于房地产市场不景气,银行限制房地产贷款,许多房地产开发商资金困难,不得不以民间借贷的方式向社会融资。资金出借人为了保障债权安全,通常以较低的价格和房地产开发商签订《商品房买卖合同》,并约定房地产开发商在主债权债务到期日之前或之后一段时间内享有商品房回购权。出借人或收回本金和利息,或者获得商品房,而房地产开发商或者返还借款和利息,或者向出借人出售商品房。可见,《房屋买卖合同》其实是民间借贷合同的担保。从司法实践中,常见的处理方式:(1)将《商品房买卖合同》认定为流质约定,故无效;(2)认为以《商品房买卖合同》作为民间借贷担保属于非典型担保,违反物权法定原则,出借人不能获得物权;(3)认为这种《商品房买卖合实为民间借贷,应当按民间借贷审理。针对以上分歧,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(法释【2015】18号)第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”并未明确此类房屋买卖合同的性质以及法律效力。此类房屋买卖合同应当作为民间借贷合同的担保,并非独立的合同。它与民间借贷合同形成主从关系,后者为主合同。从合同的法律效力以民间借贷合同关系的存在为前提,民间借贷合同无效、被撤销,则房屋买卖合同也就失去存在意义。另外,如果房屋买卖合同不是双方当事人的真实意思,但现有证据不足以证实双方存在民间借贷关系,对方当事人亦未提出该项抗辩。这种情况不适用上述规定,只会认为双方之间不存在建立房屋买卖合同的真实意思,从而驳回原告的诉讼请求。还有一种情况,如果双方存在民间借贷关系,但在债务已届清偿期而未能清偿时,债务人以房产抵债。此情形下,以房抵债的行为发生在民间借贷履行期限届满之后,属于债务的清偿,不属于担保行为,因此也不能适用上述民间借贷解释的规定。