郭烈忠律师
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律师文集
什么是买卖不破租赁的原则
作者:郭烈忠      日期:2018-05-21
什么是买卖不破租赁的原则一、“买卖不破租赁”原则的法律依据买卖不破租赁在租赁关系中是很重要的一个原则,这个原则尤其是对承租人的权益做出了保障。我国《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。此为“买卖不破租赁”原则。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第119条第二款规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定,“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。根据上述规定,“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,原租赁合同对承租人和新房主继续有效,承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。二、适用的条件:买卖不破租赁原则是指在房屋租赁期间内,出租人将房屋出卖的,承租人对于该房的使用权不因买卖而受到影响,在租赁期限内租赁合同对于新的房屋买受人仍然有效。该原则适用的条件包括:a.须有房屋租赁合同;b.须房屋已交付承租人使用;c.巳须房屋被买卖;d.须该族里面合同没有到期。它的效力是买受人所取得的对于租赁房屋的所有权,受到承租人对于该房租赁权的限制,在租赁期限内承租人可以以租赁关系对抗买受人的所有权,从而不使租赁关系被破除终止,就是说该租赁关系仍然存在,承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。三、适用的限制但是,“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制,租赁房屋具有下列情形的除外:1.当事人另有约定除外:“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;2.事先抵押权限制:受房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,“买卖不破租赁”受限制;3.事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,“买卖不破租赁”受限制。四、适用的范围1.我国在合同法出台之前,司法解释明确规定该原则仅适用于房屋买卖。在司法实践中,当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。因此,我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则仅限于房屋等不动产的租赁。2.在我国,由于土地属于国家所有或者集体所有,单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定,土地使用权可以依法转让、出租,那么,对于存在于土地使用权之上的租赁合同,在土地使用权转让时,其租赁关系亦应仍然有效,即应当类推适用买卖不破租赁原则。五、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用1.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。2.法律规定的买卖不破租赁原则适用的是房屋,但是对于存在于土地使用权之上的租赁合同,在土地使用权转让时,其租赁关系亦应仍然有效,即应当类推适用买卖不破租赁原则。六、承租人的优先购买权。1.《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>适用若于问题的意见》第118条规定:“出租人出卖山租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”2.《中华人民共和国合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;3.《城市私有房屋管理条例》第11条规定,房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。在本案中,赵某如要出卖房屋须履行通知义务,即提前3个月通知承租人,而且应询问承租人有无购房意向,以便于承租人行使优先购头权。若不履行此义务,就有可能使房屋买卖合同被宣告无效,并承担相应的法律责任。七、善意占有的对抗效力。善意占有是指非法占有人在占有某项财产时,不知道或不应当知道其占有为非法,以此占有人可以对抗他人的一种救济措施。该项救济的范围是有限的。