南京谢瑛律师
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律师文集
未满5年转让的经济适用房买卖合同的效力究竟如何?
作者:南京谢瑛      日期:2018-05-30
未满5年转让的经济适用房买卖合同的效力究竟如何?作者:谢瑛律师在现实生活中由于经济适用房的成交价格低,很多购房人虽然也了解到未满5年的经济适用房不允许上市交易,但受低价的诱惑依然购置,甚至以为在合同中约定了满5年以后过户,否则卖方承担巨额违约金的合同条款即可以心安理得的等待5年后办理房产证过户,取得房产了,但现实总是会那么残酷,5 年的时间总是挨过了,但是房价涨啦,卖方违约了,上了法庭,要求过户,怎么法院的判决却为何不一,张三的合同法院认定有效,而李四的合同却认定为无效,原因何在?未满5年转让的经济适用房买卖合同的效力究竟如何?有效还是无效如何认定?了解这个问题首先需要了解什么是经济适用房?经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。所谓城市低收入住房困难家庭,是指城市和县人民政府所在地镇的范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规,但体现了国家对低收入群体的权益保护,体现了社会公共利益。购买经济适用房不满 5 年,经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同,交付房屋的,或者约定5年后再行过户的,由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的,扰乱了社会秩序,损害了其他低收入群体的利益,应认定为违反社会公共利益,该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的,该行为应予以撤销。目前还有一类拆迁安置房,有的地方也成为经济适用房,这类房屋是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据南京经济适用房的有关规定,此类拆迁安置房的转让交易需要在购买满5年后,取得该安置房不动产证后才可以进行,这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。拆迁安置房的对象是城市居民被拆迁户及因集体土地征用而拆迁房屋的农户。性质上而言,拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋,两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看,拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿,具有对价性;而经济适用房系保护城市低收入人群利益,具有保障性。从保护群体看,拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置,而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此,对于拆迁安置房买卖合同,并不涉及到扰乱社会公共利益的问题,应当认定为有效。只是不满五年转让的,具有不能履行的情形,当事人要求五年内过户的,法院不予支持。可见,经济适用房未满5年签署房屋买卖合同,因侵害了社会公共利益,即便是合同约定满5年过户,合同一样都是无效的。而拆迁安置房其取得支付了相应的对价,不涉及扰乱社会公共利益的问题,故合同有效,当事人对于交易房产5年后办理房屋权属过户的约定也当然有效,并约束双方。江苏钟山明镜律师事务所谢瑛律师提醒各位购房人,虽然购买拆迁安置房合同的效力有了保障,但毕竟如双方签订合同时交易房屋尚不具备上市交易的情况下,房屋尚未取得权属,交易风险还是非常大的,如价格上涨风险、交易卖方人的风险、交易若干不确定因素的风险、政策的风险等等都会影响到交易最终是否能够顺利完成,关于这些风险,笔者将在我的另一篇文章--拆迁安置房交易的法律风险提示一文中详细再与各位读者分享。 【作者简介】:谢瑛,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,中国法学会会员,现为江苏钟山明镜律师事务所高级合伙人,理事会委员。曾获南京市律师协颁发的南京律师优秀业绩奖、为南京广电集团法律365栏目的特约嘉宾并当选为2017年度最受听众喜爱的律师等。