南京谢瑛律师
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拆迁安置房的购置权转让合同法律效力的律师评析
作者:南京谢瑛      日期:2018-06-22
拆迁安置房的购置权转让合同法律效力的律师评析 文/谢瑛 ▍裁判要旨   购买拆迁安置房是政府因征地拆迁而给予被拆迁人的一项优惠购买特定房屋的权利,是被拆迁人因财产受损而获得的一种经济补偿方式之一。拆迁安置房购置权是被拆迁人的一项财产权利,在无法律或行政法规禁止转让的情况下,拆迁安置房购置权的转让具有法律效力。 ▍案情    原告王启宗因与被告胡亮亮确认合同无效纠纷一案,向宿迁市宿豫区人民法院提起诉讼。  原告王启宗诉称:其系宿豫区晓店镇王沟居委会小墩八组居民,其所居住的房屋于2010年9月5日被政府依法征收,应该享受政府拆迁安置,因其已经购买了商品房,故将所获得的安置房购房资格转让给胡亮亮,收取胡亮亮转让费用17500元。原告认为,双方的转让行为违反了法律规定应属无效,被告将原告原享有的权利占为己有不当,故请求法院判决确认双方签订的合同无效。  被告胡亮亮辩称:双方签订的拆迁安置权转让协议是双方真实意思表示,合法有效。若协议无效,原告应该赔偿被告损失。  宿迁市宿豫区人民法院一审查明:  原告王启宗系宿豫区晓店镇王沟居委会小墩八组居民,其所居住的房屋于2010年9月5日被政府依法征收,并领取了相应的征收补偿款。另根据当地政府有关政策,王启宗还享受政府规定的安置房购房资格及购房优惠条件(购房单价每平方米优惠150元等)。因王启宗已经购买了商品房,应胡亮亮要求,王启宗将其获得的安置房购房资格出售给胡亮亮,并收取胡亮亮转让费用17500元。2011年9月18日,双方签订书面“拆迁面积安置权转让协议”。协议签订后,胡亮亮以王启宗名义向政府指定单位购买了安置房,并享受安置政策规定的优惠条件,付清全部购房款并取得房屋使用权,已将房屋装修使用。  宿迁市宿豫区人民法院一审认为:  当事人在不违反法律及行政法规禁止性规定的前提下,依法享有自愿订立合同的权利。本案中所涉的安置房购买资格是有关部门对房屋征收对象在获得征收补偿款后所给予的政策性优惠,本案所涉的买卖行为,并不为国家法律或行政法规所禁止。据此,宿迁市宿豫区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条的规定,于2013年2月21日作出(2013)宿豫民初字第0038号民事判决:  驳回原告王启宗的诉讼请求。  一审判决后,王启宗不服,向宿迁市中级人民法院提起上诉称:一审判决没有查清部分案件事实。王启宗转让给胡亮亮的安置房价格同市场价格相比相差1200元以上,而非150元。运河雅居小区的土地使用性质为无偿划拨土地,该土地的权利属国家或集体所有,使用人没有向国家缴纳土地出让金。王启宗取得安置权是基于自己的房屋被依法征收,其安置权不仅是一种专属权利,同时也附有一定的人身权利,本质上属于宅基地使用权和安置房屋使用权的一种置换。依据相关法律规定,双方签订的安置转让合同应为无效合同。综上,一审法院认定事实不清,适用法律不当,请求二审法院撤销一审判决,改判双方签订的安置权转让协议无效。  被上诉人胡亮亮答辩称:双方签订的合同是在平等自愿的基础上签订的,且有第三方见证,该合同合法有效。一审判决正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。  宿迁市中级人民法院经审理,确认一审查明的事实。  宿迁市中级人民法院二审认为:  王启宗的房屋被拆迁,其享有被安置的权利,该权利系王启宗房屋被拆迁而享有的一项财产性权利。因王启宗已经购买了商品房,故其与胡亮亮达成协议,将其房屋被拆迁后享有的房屋安置权利转让给胡亮亮,其本质上是一种财产权利的转移,该协议系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,协议有效。一审判决认定事实清楚、适用法律正确,审理程序合法,实体处理并无不当,应予维持。  据此,宿迁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,于2013年6月14日作出(2013)宿中民终字第0383号民事判决:  驳回上诉,维持原判。  一审独任审判员:孙权二审合议庭成员:徐兵、王晓玲、陈宁 ▍律师评析拆迁安置房,有的地方也成为经济适用房,这类房屋是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据经济适用房的有关规定,此类拆迁安置房的转让交易需要在购买满5年后,取得该安置房不动产证后才可以进行,这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。拆迁安置房的对象是城市居民被拆迁户及因集体土地征用而拆迁房屋的农户。性质上而言,拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋,两者的政策目的及保护的法益不同,拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿,具有对价性,而经济适用房针对城市低收入群体,具有保障性,故对于拆迁安置房买卖合同,并不涉及到扰乱社会公共利益的问题,应当认定为有效。只是不满五年转让的,具有不能履行的情形,当事人要求五年内过户的,法院不予支持。本案当中的原告其所居住的房屋于2010年9月5日被政府依法征收,享受政府拆迁安置政策,作为被拆迁人获得的一项优惠购买特定房屋的权利,是被拆迁人因财产受损而获得的一种经济补偿方式之一。拆迁安置房购置权尽管不是被拆迁人取得的拆迁安置房本身,但其同样是是被拆迁人的一项财产权利,在无法律或行政法规禁止转让的情况下,拆迁安置房购置权的转让并不违反法律、行政法规,也无所谓侵害社会公共利益,具有法律效力。 ▍法律链接:《中华人民共和国合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。” ▍谢瑛,南京资深房产律师,毕业于南京大学法学院,中国法学会会员,现为江苏钟山明镜律师事务所高级合伙人,理事会委员。曾获南京市律师协颁发的南京律师优秀业绩奖、为南京广电集团法律365栏目的特约嘉宾并当选为2017年度最受听众喜爱的律师等。 ▍当您遇到法律问题,建议咨询专业律师。如果您需要权威、专业的法律帮助,请致电:13913837195。我们将极尽所能,为您提供最优质的法律问题解决方案,化解您的烦忧!