杨状律师
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律师文集
杨状律师:上家不同意过户怎么办?
作者:杨状      日期:2011-11-18
杨状律师:辛苦赚的钱买了房子,但关键时刻上家不同意过户,同时声称房屋为夫妻共同财产、丈夫不知情、不是自己真实意思,那么下家的权利如何保护?房产是否可以过户?请看本案: 上海市第二中级人民法院 民事判决书 (2011)沪二中民二(民)终字第1811号 上诉人(原审被告)杨某某。 上诉人(原审第三人)周某某。 上列两上诉人共同委托代理人王某 上列两上诉人共同委托代理人康某 被上诉人(原审原告)顾某某。 被上诉人(原审原告)向某某。 上列两被上诉人共同委托代理人杨状,上海余庭律师事务所律师。 上诉人周某某、杨某某因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市宝山区人民法院(2011)宝民三(民)初字第345号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2011年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人周某某、杨某某之共同委托代理人王静、康万云,被上诉人向某某及其与被上诉人顾某某之共同委托代理人杨状到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明:2009年11月19日顾某某、向某某与杨某某经中介公司居间签订了认购协议,约定由顾某某、向某某购买杨某某所有的宝山区淞南七村XXX号XXX室房屋,房价为人民币(以下币种均为人民币)56万元,协议约定定金为2万元,在签订买卖合同当日支付房款18万元,买受方拟向银行贷款34万元,该激由银行直接划入卖方帐户,若银行申批不足,差额部分买受方应于办理产权过户手续前以现金方式支付。在办妥房屋交接手续当日,支付房款2万元,双方应于2010年4月1日前办理产权过户手续。2010年1月26日顾某某、向某某与杨某某及中介公司三方签订居间合同,该合同补充条款约定,目前该房为使用权,甲方承诺于2010年8月30日前办理完使用权转产权,方可签订房地产买卖合同,如到时发生违约,违约方支付房价的40%作为违约金。顾某某、向某某于2009年11月19日支付房款2万元,由周某代杨某某签收,2010年1月26日杨某某向顾某某、向某某出具收条,收到顾某某、向某某房款18万元。事后杨某某将房屋钥匙交付顾某某、向某某,现该房由顾某某、向某某实际使用。2011年1月杨某某登记成为系争房屋的产权人。因杨某某拒绝履行认购协议,故顾某某、向某某向原审法院起诉,要求杨某某继续履行买卖协议,协助顾某某、向某某办理产权过户手续,杨某某支付顾某某、向某某违约金224,000元。 原审审理中,顾某某、向某某申请中介公司工作人员顾某、苏某某出庭作证,证人顾某称,2011年1月在得知产权证出来后,证人组织了顾某某、向某某与周某等人两次进行协商,周某提出要增加房款7万元,顾某某、向某某不同意,故协商不成。证人苏某某证明,2010年1月26日其与顾某某、向某某等人一起到医院让杨某某在认购协议、居间合同及收条上签名,杨某某对出售房屋一事清楚,且同意。经质证,杨某某认为证人所述不属实,周某并不是杨某某的代理人。 原审法院认为,顾某某、向某某与杨某某签订的认购协议及居间合同上均有双方真实的签名,系双方真实意思表示,应属合法有效。虽然周某某与杨某某系夫妻关系,但产权证上登记为杨某某一人,根据权利公示原则,杨某某对外有权出售房屋,杨某某与周某某系家庭内部财产关系,不能以此对抗第三方。杨某某及周某某辩称合同不是杨某某真实意思表示及侵害周某某利益,均缺乏法律依据,本院不予釆纳。根据双方签订的认购协议及居间合同,杨某某应于2010年8月30日前办妥产权,并与顾某某、向某某签订买卖合同,但杨某某在取得产权证后,至今未与顾某某、向某某签订合同,属杨某某违约,应承担违约责任。顾某某、向某某现要求继续履行合同,与法有据,予以准许。需要说明的是在杨某某协助顾某某、向某某办理产权过户手续时,顾某某、向某某也应当同时向杨某某支付其余房款36万元。关于顾某某、向某某主张的违约金,由于双方约定过高,法院根据合同履行情形、房价上涨及当事人的实际损失等,酌定违约金2万元。据此,原审法院判决如下:一、顾某某、向某某与杨某某继续履行认购协议及居间合同;二、顾某某、向某某于判决生效后十日内支付杨某某房款360,000元;三、杨某某于判决生效后十日内协助顾某某、向某某办理淞南七村XXX号XXX室产权过户手续;四、杨某某于判决生效后十日内支付顾某某、向某某违约金20,000元。 原审法院判决后,周某某、杨某某不服,向本院提起上诉称:1、双方当事人签订的认购协议及居间合同不是杨某某的真实意思表示,两份合同是两上诉人之子周某私下签订的。杨某某虽在协议上签名,但对协议内容并不知情,当时杨某某生病住院,周某只是告诉杨某某签订的是房屋租赁合同,周某某对出卖房屋也不知情;2、即便根据认购协议及居间合同中续签房屋买卖合同要待杨某某办好房产证后再进行的约定,亦不能认定是杨某某违约。被上诉人在未与杨某某协商的情况下便诉至法院主张权利;3、证人系中介公司人员,与本案有利害关系,其陈述没有法律效力。且其中一名证人顾某不是本房屋买卖的经办人,对事实并不知情。综上,两上诉人认为,上述认购协议及居间合同应系无效合同,请求二审法院撤销原判,改判驳回顾某某、向某某在原审中的全部诉讼请求。 被上诉人顾某某、向某某共同辩称:1、杨某某之子周某携带杨某某的身份证、房屋使用权证书原件与被上诉人签订认购协议及居间合同,其行为应构成表见代理。户籍资料显示杨某某系小学文化水平,有基本的认知能力,其在首付房款18万元收条上签字,应该知道收取的系售房款,因为房屋租金不可能高达18万元。况在医院,中介公司工作人员也反复告知杨某某合同内容。不管杨某某在签字之前是否委托其子出让房屋,杨某某本人在认购协议、居间合同及收款收条上签字已构成对其子之前售房行为的追认;2、根据双方协议约定,杨某某需在2010年8月30日之前办妥过户手续,故杨某某的行为构成违约;3、原审中证人陈述合法有效,可以被法院采纳。综上,两被上诉人请求二审法院驳回上诉,维持原判。 本院经审理查明,原审法院认定事实无误,本院予以确认。本院认为,两上诉人现认为杨某某虽在认购协议、居间合同及收款收条上签名,但其对上述文件载明的内容并不知情。但杨某某作为完全民事行为能力人其应对自己签名所产生的法律后果承担责任。签名时杨某某虽住在医院,但并无相关证据证明其签名时神志不清,杨某某虽陈述儿子周某只告诉其签订的是房屋出租合同,但收条载明十多万房款的金额显然和租金不相吻合,相反被上诉人方的陈述较合理,又有相关中介公司人员的证词相印证。故两上诉人认为杨某某所签署的合同均无效的观点依据不足,本院不予釆纳。就杨某某是否违约的理由,本院认同原审的意见,在此不再赘述。原审酌定的违约金金额也合法合理,本院予以认定。综上,上诉人杨某某、周某某的上诉请求依据不足,本院不予支持。原审判决并无不当,本院予以维持。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 本案二审案件受理费人民币4,660元,由上诉人杨某某、周某某共同承担。 本判决系终审判决。 审判长 : 韩某 代理审判员 : 李某 代理审判员 : 刘某 二0一一年八月廿九日 书记员 : 何某