杨状律师
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律师文集
宅基地房可以买卖吗?
作者:杨状      日期:2011-11-18
杨状律师:现今的农村宅基地房是否可以买卖?是否可以卖给外地的农村人?是否可以卖给非农村户口的人士?本案中,朱某系外地农村人,多年前来到上海,在上海拼搏多年后和奉贤当地的张某达成买卖宅基地房的协议,双方钱房两清,但后来因为该处可能动迁,张某竟诉至法院,认为双方签署的协议无效…… 上海市奉贤区人民法院 民事判决书 (2011)奉民三(民)初字第1790号 原告:费某某。 原告:张某某。 两原告委托代理人:范某,上海市昆仑律师事务所律师。 被告:朱某某。 委托代理人:朱某(系被告朱某某之子)。 委托代理人:杨状,上海余庭律师事务所律师。 原告费某某、张某某诉被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2011年6月27日立案受理后,依法适用简易程序,于2011年7月18日、2011年9月21日分别公开开庭进行了审理。原告张某某及两原告委托代理人范某,被告朱某某及其委托代理人杨状均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告费某某、张某某诉称,原、被告于1996年2月2日签订了一份《房屋买卖协议》,约定将原告所有的位于上海市奉贤区现代农业园区**村***号(原为**村*组)的房屋二上二下和小屋三间出卖给被告,房屋买卖款为人民币(下同)13,000元。2002年8月,原告起诉要求确认买卖协议无效,由被告返还原告上述房屋,法院支持了原告的申请,因被告上诉后双方达成调解。根据上海市第一中级人民法院的民事调解书(2002)沪一中民二(民)终字第819号约定,原、被告于2002年8月1日建立租赁关系,月租金150元,租金从原告应返还给被告的房款13,000元中扣除,租金13’000元被全部扣除后被告应按当时市场租金向原告支付租金,先付后租。2009年10月21日,13,000元房款已全部扣完,被告应从2009年10月22日起按现时市场价支付租金。根据市场行情,该地块房屋租金每一间在120元,被告所占用房屋为二上二下和小屋三间,则合计租金按现时市场价为每月780元。原告多次上门要求被告支付租金,但被告置之不理,无奈原告于2009年12月16日、2010年1月12日、10月6日书面通知被告催讨租金并明确告知被告仍拖欠租金,租赁关系自然解除。但被告仍不予理睬。2010年10月18日,两原告起诉至法院,要求被告支付租金、解除租赁关系,2010年11月12曰,法院作出判决,但被告仍拒不履行生效判决。故原告诉讼来院,要求判令:1、解除原、被告之间的租赁关系,被告立即搬离原告所有的奉贤区现代农业园区**村***号〔原为**村*组)房屋;2、被告支付自2010年10月22日起至2011年3月21日止的租金3,900元〔按每月780元计算〕,自2011年3月22日起另行计算,直至被告全部搬离止。 原告费某某、张某某针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据: 1、2010年1月12日、2010年10月6日通知各一份,证明被告延迟支付租金,原告以书面形式告知被告支付租金,不然要求合同解除,原告履行了法律规定的合同解除的先行条件。 2、收条四份,证明相同面积的房屋现在的租金,是原告计算每月租金的依据,证明系争房屋租金现在为780元每月。 3、民事调解书一份,证明本案系争房屋的买卖关系在2002年8月1日变为了房屋租赁关系,明确了被告应当支付每月150元的租金,先付后租,13,000元已经扣完,被告应当从2009年10月22日开始支付租金,但被告至今分文未付。 4、民事判决书一份,证明原告在2010年10月提起诉讼要求被告支付租金,判决生效至今,被告仍未支付租金,根据法律规定,原告有权解除租赁关系。 被告朱某某辩称,原、被告于1996年2月2日签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示,应属有效,双方之间不存在租赁关系;对于中院的调解书,认为违反法律规定,只能约定解除合同而不能约定合同无效,所以双方存在的是买卖关系而不是租赁关系。请求驳回原告诉请。 被告朱某某针对其辩称向法庭提供了如下证据: 1、证明一份,证明被告为了购买系争房屋将老家房子卖掉,现被告除了系争房屋没有其他地方可以居住。 2、情况说明一份及照片五张,证明邻居房屋的状况及被告对系争房屋楼房及小屋的改造。 经当庭质证,原、被告对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据,被告对证据1认为两份通知都没有收到;对证据2真实性无法确认,没有相关部门盖章,也与本案无关;对证据3真实性无异议,但对合法性有异议,对于协议的第一条,法律没有规定可以约定协议无效,只能解除;对证据4真实性无异议,认为该判决也没有支持解除合同。对于被告提供的证据,原告对证据1真实性和关联性均不认可,认为证明落款是2002年,但在双方的诉讼期间原告都没有看到过,对于内容认为被告出生地与被告的身份信息不符,且内容与本案无关;对证据2照片真实性不清楚,认为系争房屋交付给被告的时候除阳台没有包,其他都一样,对情况说明有异议,认为房屋卖给被告的时候是可以住人的,对于房屋现状不清楚,且被告装修房屋没有经过原告的同意,是擅自装修。上述原告提供的证据4,相对方对证据真实性无异议,且与本案有关联,本院依法予以确认。对于原告提供的证据1,因原告未能提供向被告送达的依据,而被告不予认可,故本院不予认定;对证据2因被告不予认可,故本院不予认定;对证据3,被告对真实性无异议,但对合法性有异议,因该民事调解书现仍处于生效状态,故本院依法予以确认。对被告提供的证据1,原告虽对真实性不认可,但未能提供相反证据,故本院予以确认;对证据2因系被告自己制作,原告未予认可,故本院不予认定。 2011年9月16日,本院至上海市奉贤区现代农业园区屠家村村民委员会调查,向该村委会主任询问系争房屋的整体出租现时价格并制作工作记录一份。村委会主任称,系争房屋本来应当因涉及道路改造而动迁,但由于原、被告双方的争议而未动迁成功。现周围宅基地房屋仅剩包括原告在内的两家,地属较偏僻。根据屠家村围绕系争房屋的周边房价,系争房屋整体出租的价格大约在300元至500元每月。 对于法院的工作记录,原告认为租金价格偏低,但请法院酌定;被告认为租金费用在300元左右。 基于上述认定的证据及各方当事人的陈述,本院确认如下事实:1996年2月2日,原告费某某、张某某与被告朱某某签订《房屋买卖协议书》一份,约定由原告将坐落于奉贤区齐贤镇**村*组(现为上海市奉贤区现代农业园区**村***号)房屋二上二下和小屋三间出卖给被告,房屋价款13,000元。2002年8月,原告向法院起诉要求确认买卖协议无效,由被告返还上述房屋。该案经一审判决后被告不服上诉,经上海市第一中级人民法院调解,双方达成调解协议:一、被告与原告于1996年2月2日签订的《房屋买卖协议书》无效;二、被告返还原告坐落于上海市奉贤区齐贤镇**村*组房屋二上二下和小屋三间包括前后场地;三、被告与原告于2002年8月1日起建立租赁关系,由原告将上址房屋租赁给被告使用至该房屋由政府部门动拆迁时止,月租金人民币150元,由原告从应返还给被告的13,000元中扣除至终止租赁协议时结算,多退少补;四、如租赁期间被告人民币13,000元被全部扣除后,租金按当时市场租金计算,由被告另行给付,先付后租;……。上述房屋至今由被告居住使用,被告在原告处的13,000元已于2009年10月21日扣除完毕。原告于2010年10月6日向被告邮寄信函一份,告知被告13,000元已于2009年10月21日全部扣完,要求被告从2009年10月22日起按现时市场价格支付租金,如在规定时间被告仍不付清租金,则必须归还租住的房屋,立即搬出。该信函因被告拒收而遭退信。2010年10月18日,原告向法院起诉要求被告支付自2009年10月22日起至2010年10月21日止的房屋租金人民币1,800元及解除原、被告之间的租赁关系,被告立即搬离系争房屋。后法院判令被告支付原告自2009年10月22日起至2010年10月21日的租金1,800元;对原告要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。2010年10月22日起的租金被告亦未支付,致涉讼。 另查明,被告系外省市人员,自1996年开始一直居住在系争房屋内,他处无房产。 本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案中,原、被告经法院主持调解达成确立租赁关系的调解协议,是双方当事人真实意思表示’应为有效,双方均应恪守。对于租金支付问题,本院认为,被告作为承租人,应当按约向原告支付房屋租金,而根据双方的约定,至2009年10月21日,被告原支付的购房款已扣除完毕,自2009年10月22日起,被告应向原告支付按当时市场价计算的房屋租金。对于2009年10月22日起至2010年10月21日的房屋租金,已经生效民事判决书确定。被告未能按约支付自2010年10月22日起的房屋租金,应当承担相应的民事责任。关于系争房屋的现时市场价,因系争房屋为宅基地房屋,并无相应的市场价参考,故本院依照村委会提供的租金范围酌定系争房屋的租金为每月350元。对于租赁合同的解除问题,本院认为,其一,原、被告原先对系争房屋的买卖关系经法院调解确认建立房屋租赁关系,从该调解协议的内容看,双方当时的本意应为由被告居住使用系争房屋直至拆迁,拆迁利益按约定分配,以保障被告居住的权利,而被告除系争房屋外无其他房屋可以居住,故原、被告之间的租赁合同不宜解除。其二,除原购房款抵扣租金外,原告可以按市场价与被告结算房屋租金,而根据双方的调解协议,被告享有系争房屋拆迁利益中的一部分,该部分在系争房屋拆迁时与原告结算,故原告的租金利益亦可以得到保障。综上,对于原告请求解除双方租赁合同,被告搬离系争房屋的诉讼请求,本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定判决如下: 一、被告朱某某于本判决生效之日起十日内支付原告费某某、张某某自2010年10月22日起至判决生效之日止,按每月人民币350元计算的租金。 二、对原告费某某、张某某的其佘诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元,减半收取,由被告负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 : 苏某 二0一一年九月廿一日 书记员 : 沈某