邹(宙阳)律师
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汕头土地纠纷律师|汕头土地权属纠纷律师|汕头土地确权纠纷律师
作者:邹(宙阳)      日期:2019-10-24
邹**宙**阳律师【手机:13711506518】,广州资深律师,执业十余年,开办律师事务所多年。以城乡及企业征地拆迁和土地纠纷为主要研究方向之一,主攻以下案件:土地权属纠纷、土地使用权纠纷、城乡征地拆迁纠纷、企业拆迁补偿纠纷、集体经营性建设用地入市操作,集体权益纠纷、土地承包租赁入股等流转纠纷案件。 农民对土地的交易需求靠堵是挡不住的,随着农民土地权利意识的觉醒特别是在土地低价征收和高价出让面前,农民有着更为强烈的自主决定土地交易的愿望。另外,城市土地和房屋价格的持续暴涨,也迫使一些企业和个人瞄向了农村的土地市场。所以多年以来,虽然国家在立法方面从未放松对农村土地流转的限制,但农村土地的私下交易仍很常见。也许是认识到宜疏不宜堵的道理,与其默认这种无序的私下流转继续存在,并使税收流失、交易纠纷增多,不如将其纳入法制化轨道。于是一些地方开始制定关于农村建设用地使用权流转的办法,并对建设用地使用权流转期限作出规定。例如,《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第13条规定:“集体建设用地使用权出让、出租,应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限第18条第3款规定:“集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。”现在还有一些省市也出台了类似的农村集体建设用地使用权流转办法,有关农村建设用地使用权的流转期限的规定也是大同小异。已经出台农村集体建设用地使用权流转办法的地区,也相应开始办理土地流转的登记和确权发证工作,由于集体建设用地使用权本身所具有的物权特征,一经登记发证,这不仅表明国家对其合法性和物权效力的确认,而且在法定的使用期限内,其相关权利也应受到法律保护。但是,到目前为止,我国大部分省市尚未出台关于农村集体建设用地使用权的流转办法,在这些地区,农村集体建设用地使用权的流转期限就无法确定,这也是这些地区,农村建设用地使用权流转多采用租赁方式的主要原因。因为土地租赁是种债权行为,只要最高租赁期限不超过《合同法》规定的20年,就是合法的、有效的但以这种方式取得的土地使用权只具有债权效力。