邹(宙阳)律师
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汕尾土地纠纷律师|汕尾土地权属纠纷律师|汕尾土地确权纠纷律师
作者:邹(宙阳)      日期:2019-10-24
邹**宙**阳律师【手机:13711506518】,广州资深律师,执业十余年,开办律师事务所多年。以城乡及企业征地拆迁和土地纠纷为主要研究方向之一,主攻以下案件:土地权属纠纷、土地使用权纠纷、城乡征地拆迁纠纷、企业拆迁补偿纠纷、集体经营性建设用地入市操作,集体权益纠纷、土地承包租赁入股等流转纠纷案件。 农村集体建设用地使用权有哪几种流转方式?本来在1986年制定的《土地管理法》还专设“乡(镇)村建设用地”一章,但1998年修订后便取消了这一章节。2007年颁布的《物权法》甚至干脆回避了农村集体建设用地的内容。但是《土地管理法》作为对限制农村集体建设用地使用权流转的例外,还是规定了四种流转方式,即该法第60条规定的“人股联营”和第63条规定的“破产、兼并“方式。所谓“人股、联营”,是指农村集体经济组织以建设用地使用权作为入股、联营的条件与其他单位、个人共同兴办企业或者公司。按照我国企业或者公司设立的相关规定,以土地使用权等财产性权利作为出资,采用入股、联营方式设立企业或者公司,应当办理过户登记手续,即应当将建设用地使用权过户至新设立的企业或者公司名下,从而发生土地使用权的流转。所谓“破产、兼并”,则是指集体经济组织开办的企业因资不抵债而宣告破产,土地使用权作为破产资产被变卖、拍卖,或者因企业被其他企业或者公司整体收购、合并,从而使农村集体建设用地使用权流转到收购、合并后的企业或者公司。以上4种土地流转方式,是目前为止我国法律明文规定可以采取的流转方式。为了既能使用廉价的农村土地,又能获得政府的批准,这些年在我国农村,以入股、联营方式设立合资、合作企业的现象非常普遍,这其中以合资、合作为名,行土地流转之实的也不少。而为规避土地流转限制规定,搞假破产、假兼并的也不乏其例。实践证明,用堵的方式根本不可能制止农村集体建设用地的流转。面对农民强烈的自主流转土地使用权的要求和巨大的市场需求,“疏导”也许是唯一的办法。所以早在2004年国务院《关于深化改革严格土地管理规定》(国发(2004)28号)就提出:“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体建设用地使用权可以依法流转。”《农村集体建设用地使用权管理条例》也早已列入国家立法计划,但十年过去了,由于种种原因,对于农村集体建设用地使用权流转,包括流转范围、流转方式、流转程序、使用期限等,至今尚无全国统一的、专门的立法性规定。