邹(宙阳)律师
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律师文集
云浮土地纠纷律师|云浮土地权属纠纷律师|云浮土地确权纠纷律师
作者:邹(宙阳)      日期:2019-10-24
邹**宙**阳律师【手机:13711506518】,广州资深律师,执业十余年,开办律师事务所多年。以城乡及企业征地拆迁和土地纠纷为主要研究方向之一,主攻以下案件:土地权属纠纷、土地使用权纠纷、城乡征地拆迁纠纷、企业拆迁补偿纠纷、集体经营性建设用地入市操作,集体权益纠纷、土地承包租赁入股等流转纠纷案件。 方式流转集体土地一定违法、无效的吗?答:没有出台农村集体建设用地使用权流转办法,并不意味着禁止农村集体建设用地使用权的流转,更不能由此得出结论,在已出台相关规定的地区,土地流转就是合法的,未出台相关规定的地区,土地流转就是非法的。当然,单纯从土地流转方式上,也不能判断流转合同的效力。因为我国土地立法,虽然从价值取向上,对农村建设用地使用权的流转严加限制,但并无绝对禁止性的规定,除了法律允许在特定的前提下,以“人股”、“联营”、“破产”、“兼并”等方式流转建设用地使用权外,(《土地管理法》第60条、第63条),对于诸如出让、转让、出租等方式,法律并无明确的禁止性规定。根据民事领域“法无禁止即自由”的原则,无论以何种方式流转农村集体建设用地使用权,都不能仅从流转方式或者根据当地政府有无出台流转办法等认定土地流转合同的效力。认定合同效力,主要依据是《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”如果土地流转合同不存在该条所列情形则合同效力就应当加以确认。对于农村集体建设用地使用权流转合同,判断其是否违反法律法规的强制性规定,主要从如下3个方面加以认定:1.土地流转合同是否违反国家土地用途管制规定。我国农村士地分为农用地、建设用地和未利用地。土地所有者和使用者必须严格按照规定的用途使用土地,未经批准不得将农用地转为建设用地。如果土地流转合同内容包含有擅自改变土地用途的内容,则这样的流转合同就有可能因违反强制性规定而被确认无效。