廉租房制度在我国已走过了9年多的光阴。它帮有困难的老百姓圆了“居者有其房”的梦想，给他们的生活带来春天的花香。

　　广渠门北里36号院是北京首个廉租小区，尽管这里居住的大多数都是优抚对象，与现在意义上的廉租住户的定义有所差异，但作为首个廉租小区的里程碑式的意义不容磨灭。2007年，廉租房制度建设迎来了春天，其保障对象从“城镇最低收入家庭”变为“城市低收入住房困难家庭”：“全部用于”、“不得低于”、“优先安排”、“单独列出”等毫不含糊的字眼在涉及廉租房制度的诸多规定中出现。

　　东部地区的上海、中部地区的湖北武汉、西部地区的四川……都在不遗余力地贯彻廉租房制度建设，并在中国奏响了和谐之曲。

　　面对“提速”的廉租房制度建设，“缺钱”与“缺人”俨然成为了这一制度完善的绊脚石。如何解决这一问题，专家开出了“药方”。

36号院的幸福生活

　　本刊记者/李云虹

　　背景：

　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。

　　我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金租给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。

　　廉租房有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能租、补。廉租房无继承权。

　　广渠门北里36号院，是北京首个也是唯一的廉租房小区。

　　广渠门北里36号院位于北京市二环路广渠门桥的西北角，在这片寸土寸金的黄金地带，被包裹在喧嚣的高档住宅丽水湾畔家园与金桥国际公寓之中的它略显安静。东西走向、外表简约朴素的U形建筑，便是它的轮廓。浅灰色和砖红色相间的U形塔楼，如同四合院般彰显着老北京的建筑气息。

　　2004年2月10日正式入住的36号院，是“2002年、2003年北京市委、市政府为市民办的60件实事”之一，又被称为“广渠门北里廉租房项目”。从2002年1月开始筹备到2003年封顶以至到正式入住，共耗时2年零1个月。

　　36号院共有400套的廉租房，其中，可使用面积为30.4～51.1平方米的无障碍居室26套，30.4～51.1平方米的一居室109套，46.3～58.1平方米的二居室180套，57.2～61.8平方米的三居室85套。

　　据记者了解，目前只入住345户，而且他们都是为国家做出过贡献或存在历史遗留问题的有住房困难的家庭，按每月每平方米2.4元收取租金（含物业费）。该小区一期面向符合廉租房申请条件的优抚家庭，即伤残军人及军烈属家庭；二期开始面向市级以上的符合廉租房申请条件的老劳模。两类家庭的申请标准为人均住房面积低于7.5平方米，租住人员包括承租人、配偶和未成年子女。345户居民都是通过摇号入住该小区的。

　　老人激动得眼泪直流

　　今年已经54岁的张芳（化名），所居住的廉租房是一套建筑面积为66.99平方米的两居室，她的爱人是一名伤残军人。1976年唐山发生7.8级大地震时，张芳爱人所在的部队正好位于地震的中心地区。在这场历史上罕见的城市地震灾害中，张芳爱人的腰被砸伤了，尽管他生活还能自理，但这次的伤害给他造成了七级伤残。张芳爱人退伍后曾经做过汽车修理，后来调到北京的一家公司做业务。

　　这套房子就是她爱人以伤残军人的名义分配到的。

　　“原先，我们住在朝阳区八里庄的面积为30多平方米的平房内，当时家里共有5口人，我和爱人以及孩子，另外我的父母也跟着我们一起生活。” 张芳回忆道。

　　2003年夏天，居委会、办事处、民政局的工作人员分别出现在了张芳的家中，并给她带来了一个好消息：她家将有资格入住廉租房小区。

　　“听到这个喜人的消息，我和爱人一宿没有睡着觉，我们太兴奋了。” 当时张芳夫妇两人内心充满了对未来的憧憬。

　　“接下来就是一系列的填表工作，心中抑止不住喜悦，我们很快就将表格送到了工作人员手中，估计我们可能是头几户吧。” 张芳回忆。

　　2004年1月18日上午10点，张芳早早守在了电视机前，平日不太喜欢看电视的她此刻眼睛紧紧盯着电视屏幕，生怕遗漏了什么。当时，北京电视台正在现场直播广渠门廉租房摇号的全过程。

　　早已知晓这次摇号肯定有自家房子的张芳，心中少了一份忐忑，多了一些踏实。

　　“那次摇号就是摇楼层以及房间号，不同的居室有不同的户型，主要就是确定自家的户型。不过我家还算比较幸运。” 张芳家摇中了一套靠近中间位置的南北通透的两居室，“套内50多平方米的面积比原有的面积大了不少”。

　　陪同张芳一起看电视直播的还有她的父母，已经七八十岁的老人激动得“直流眼泪”，企盼着“能早日入住新家”。

　　2004年2月10日，张芳一家是第一批搬入廉租小区的住户之一。“起先，我还寻思，廉租房那么便宜，估计小区的设施肯定比较破旧”，结果一看，“崭新的防盗门，宽敞的客厅四白落地，灰色的水泥地面干干净净”，精心装饰一番后，张芳一家搬进了新家，他们脸上布满的是喜悦与满足。

　　房子得到了改善，但随着入住时间的增加，接踵而至的是一系列生活的不便捷。

　　“原先小区附近有个菜市场，后来给拆掉了，现在我只能去两广大街或者崇文门菜市场，买趟菜得花费一个来小时。”这对于已经退休在家腿脚灵活的张芳而言，不算什么难事。可这对于小区内岁数较大且腿脚不灵便的老人来说，就略显不便了。

　　尽管36号院挨近二环，靠近马路，但距离公交车站得走近“两站地”，总体感觉，“距离哪儿都近，但距离哪儿都不方便”。

　　安逸的小区生活

　　张莘（化名）今年已经58岁了，她是张芳的邻居。

　　她所居住的是一套三居室的房子，建筑面积85平方米左右，套内的使用面积为60多平方米。

　　由于张莘的继父曾参加过解放战争时期中国人民解放军对国民党军进行的第二个战略性进攻战役——淮海战役，并且在这次战役中牺牲了。作为烈士遗属的张莘的继母按照军烈属的待遇，获得了这套三居室的房子的租住权。

　　入住廉租小区前，张莘的继母居住在崇文区台基厂附近的20多平方米的两间平房内，当时，张莘的继母和弟弟一家共4口人一起居住。

　　“我家原来的房子属于南房，我继母住了一辈子平房。夏天就怕漏雨。我家的门前还自己搭建了一间小厨房，并且安装了上下水，以前没有下水的时候，都得提水。”快人快语的张莘对本刊记者说。

　　而电视现场直播的摇号过程，成为了张莘记忆中难以磨灭的一瞬间。

　　“电视转播那天，我们全家人守在电视机旁边，看着电视摇号，当时是从一居室开始摇，然后两居室，最后才到三居室。摇三居室时，我清楚地记得，当时电视屏幕上共有三页，一页都有10多户。我家是在最后一页上，我记得我家孩子的脑袋几乎都快要钻进电视里面了，目不转睛地盯着电视，找着了我家的号码——108号。”

　　带着这份惊喜与激动，在房子还没有落成入住前，她和她爱人就迫不及待地去看了好几次。“当时，就知道自己是三居室，不清楚是哪个户型。当时施工的师傅都还没有走，但我们不知道门牌号是什么，因而第一次无功而返。等到摇号后，得知了门牌号，我们又去了一趟，当时还没有安装电梯，我们就爬楼梯上去。看着自家的房子，心里别提多兴奋了。”

　　张莘家的房子可谓是南北通透的“正房”了，三居室中的客厅以及两间卧室都是朝阳的，每天阳光都能透过玻璃窗直射进来。张莘的母亲不用下楼，在阳台上就能感受到阳光的暖意。

　　记者走入36号院的楼内，楼道比普通住宅宽敞得多，据住户介绍，“这里居住的伤残人员比较多，行动不便的人很多，为了能让轮椅自由穿过，因而楼道设计得非常宽敞”。

　　U形的楼层东头与西头都是贯通着的，老人可以从东头走到西头。

　　在楼内，记者看到楼道内摆放着一个大沙发，沙发上坐着几位老人，如同住在大杂院里一般，“这是人家不要的沙发，我们经常在这里聊天、溜达，遇到刮风下雨，不少老人都在这里来回走动”，以此达到锻炼身体的目的。

　　这一点，令张莘的继母，这位已经89岁住惯平房的老人颇感欣慰与舒心，也为她消除了一些生活的不便。

　　能住多久

　　“刚来时，老人非常不习惯，原来住在崇文区台基厂附近，那里购物非常便捷。有时老人心情好，自己就去大栅栏买东西去了。现在这些都不可能了。老人刚一来，特别不适应，感觉如同被关在天井里似的，哪儿都去不了了。现在老人也逐渐习惯了，她经常去门口的超市购物，尽管贵点，但这也是她无奈的一个选择吧。”张莘说。

　　据记者了解，在36号院小区外，有一家小超市，里面商品很多，就是比大超市贵些。“除非是走不动道儿的人，但凡能走出去的，都不在门口的这家超市买东西”。一位不愿透露姓名的住户告诉记者，“你看，这里的鸡蛋一斤卖3.8元，而此时其他地方都卖10元钱3斤”。

　　据知情人告诉记者，“这里最初是承租给了个人，让其不以盈利为目的，就是为了方便居民。但后来，承租人又将超市转租给了其他人。”商品价格也就随着这次转租而提高了不少。“超市里面也卖菜，但很多时候菜都被放蔫了，也没有人买。”

　　张莘还告诉记者，“刚入住的时候，大门口一到下雨时，就变成了泥塘，出行非常不方便。2006年，由街道办事处出资，改造成为了水泥地面，解决了居民的出行问题。”

　　不仅如此，为了解决购物难的问题，居委会还牵线搭桥，定期有粮食送货到小区，并且送到住户家中，“粗粮、细粮都有”。

　　健谈的张莘对于这套房子除了一份喜悦外，还带有一些担忧。

　　“在最初来这里居住时，签订了一个合同，合同上注明：如果承租人死亡，其配偶和子女应将所居住的廉租住房腾退。我母亲今年都已经89岁了，考虑到腾退问题，我们当初入住时都没有装修。”

　　与张莘有同样忧虑的人不在少数。据记者了解，36号院内的住户都是以优抚家庭中的持证人为承租人。租房合同为一年一签，而且必须是承租人本人来签字。该小区没有一家人的户口在此，小区内住户的户口还在原迁入地。

　　目前，小区内也有不少过世的承租人，但还没有一户腾退房屋的。

　　在采访过程中，记者还了解到，“这里租到一居室的住户，有不少都是没有上交原先的住房，他们都是有两套房子。”一位不愿透露姓名的住户告诉记者。

　　从张莘处记者也得到了证实，“我们家当时居住的房子也上交了，前几年那里的房子拆迁，给了30多万元，这些钱都押在了北京廉租住房管理中心。”房屋腾退后，“这笔钱会发还”，但面对飞涨的房价，“这点钱不足以买到城区内的房子了”。

　　据媒体报道，廉租小区还发生过几起“撬门入住”事件。由于目前小区还有40余套住房至今无人使用，“原先分配到一居室的有些住户深感房子不够住，将闲置的三居室'撬门入住'了”。

　　记者注意到，现在空置的房子物业也统一给更换了崭新的防盗门。

　　车位烦恼

　　1930年出生的王光辉（化名）是位伤残军人，曾经参加过抗日战争、抗美援朝战争，用邻居的话说，“他属于老革命了”。

　　身体硬朗、精神矍铄的王光辉面对记者，显露出对曾经的光辉历史的无比自豪，底气十足地向记者滔滔不绝讲述起来。

　　从老人的话语中，记者体会到了一份那个年代人们对于信仰的追求。

　　2004年，王光辉从北京市崇文区搬到廉租小区，“原先5口人居住在12平方米的平房内，现在，一套63平方米的两居室”，让他感到很知足。

　　王光辉是小区内的积极分子，居委会有什么事情，他都热情参与。

　　目前，他最为苦恼的就是小区的车位问题。王光辉有一辆残疾车，而与他同住的儿子有辆汽车，他们一家品尝着无处停车的困扰。在36号院内，同王光辉一家类似的情况，不在少数。

　　由于36号院是廉租小区，因而在最初的设计时，这里没有像商品房那样配备小区固有的车库或车位，只是在南面附近设置了一个自行车车棚。

　　记者注意到，一到晚上，小区外的自行车车道上就停满了汽车。据居民介绍，以前居民的汽车都是停放在小区院内的，后来居委会和物业一起，将所有的车子都清理出去了，现在院内没有停放汽车的地方，小区内的不少住户都将汽车停放在了院外马路边上。

　　有住户告诉记者：“我们这个小区当初并不是因经济困难而入住进来的，小区内没有一户是因为吃低保而入住的，跟现在申请廉租房的标准不同。”现在小区内，有些伤残军人“一个月能领取6000～7000元钱呢，买车也很自然”。

　　示范作用不容磨灭

　　同样，“各区对于优抚对象不同的待遇”也同样让小区内的居民感到困惑。

　　这里聚集着来自城八区的优抚对象，“各个区对于优抚对象的待遇也略有不同，有些区比较富裕，每逢过年过节都会送东西，而有些区相对来说，每逢过节送的东西就少一些，这也产生了不少矛盾”。

　　2007年过年时，崇文区给优抚对象每人发了个29寸大彩电，开车将彩电拉到院内，吆喝着“崇文区发彩电了！”此时，崇文区的人面带喜悦，而其他区的人也有表示不满的。

　　一些住户告诉记者，“每到过年过节，各个区就会派车来送温暖”，在小区内的老年活动站门前，“摆上了战场，喇叭里大喊：某某区的来领东西了”。这样一来，“大伙儿都会下去看，不是这个区的人也就开始了抱怨：都是优抚对象，待遇为什么不一样？”

　　采访结束时，每一位被采访对象都表示，住房环境得到了改善，但“每家都有每家的困难”。如果安排的是一些生活困难的中青年家庭，36号院的黄金地段会受到热烈的追捧。

　　在一些国家，廉租房制度被称作是社会的“首席稳压器”，对于控制房价、提供保障、稳定民心都起到相当的作用。

　　36号院的住户尽管有着某些生活的不便，但它作为首都首个廉租小区所起到的示范作用不容磨灭。

廉租房，在中国加速

　　本刊记者/李云虹

　　2007年已经写入政府工作报告的廉租房制度从其诞生之日起，便如同火种般在全国各地播撒开来。几年的光景，这一惠及全社会的政策在广袤的土地上奏响了一曲和谐乐章。

　　廉租房制度由浅入深

　　我国在取消福利分房后，根据不同的收入对象，国家对新增住宅划分为商品房、经济适用房和廉租房三个层次，分别面对高收入家庭、中低收入家庭和城市最低收入家庭，对这些房屋实行不同的价格。

　　1998年，国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房。”

　　1999年，建设部制定了《城镇廉租住房管理办法》。

　　但是，一直以来，廉租房制度建设进展缓慢。2007年，在高房价的压迫和政府工作侧重民生的指导方针确定后，这一制度的建设开始加速。

　　2007年3月，“健全廉租房制度”写入“两会”的《政府工作报告》中。8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，廉租房已成为住房保障方式首选，城市低收入家庭被纳入保障范围。10月，“健全廉租住房制度”写入十七大报告中，这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度。由此可见，政府对于廉租房制度建设的决心之大与力度之强。

　　建设部的统计数字显示，截至2007年6月底，全国656个城市中，已有586个建立了廉租住房制度，占89.3％；2007年计划安排廉租住房资金达到79.4亿元，超过2006年之前廉租住房资金总额。这些枯燥的数字，在此时显得饱含温情。

　　“2008年年底前，所有县城要基本做到应保尽保。'十一五'期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。”这些硬性指标的落实预示着2008年我国的廉租房制度建设将会全面“提速”。

　　上海：东部之“领头羊”

　　6年前的2001年12月，上海市全面推出了廉租住房政策，由政府托底，为符合条件的老百姓提供住房保障，在全市开展了廉租房的试点工作。

　　6年后，上海已基本形成一整套稳定的、可持续操作的住房保障体系。几年来，上海所实行的住房市场化运作，让老百姓的居住面貌发生了巨大变化。

　　2006年，上海市经审核符合廉租住房条件的家庭23285户，其中已有22397户家庭，通过实物配租或租金配租方式落实了房源。经过上海市多部门的辛勤努力，配租率达到96%，享受廉租房政策的家庭比2005年增加了5285户。

　　据建设部的统计，截至2006年年末，上海市已通过廉租住房制度得到保障的家庭为77397户，跃居全国之首。

　　来自上海市廉租办的数据显示，截至2007年8月底，上海市纳入廉租住房体系的家庭共有25000户。

　　上海市相继出台了若干个不断完善廉租房制度的相关文件，一再扩展受益面，从最初的住房认定标准人均居住面积4平方米提高到如今的7平方米。目前，上海市廉租住房保障制度主要采取了以租赁住房补贴为主，然而，由于实物配租的廉租房房源非常紧缺等因素，实物配租在上海享受廉租房家庭中不足10%，而补贴资金并不能使所有的低收入家庭居者有其屋。

　　近年来，随着上海的房地产市场迅猛发展，不断飙升的房价，直接加大了住房保障的推进难度。

　　步履维艰的廉租房制度尽管在上海还存在多种难题，但示范作用却不容忽视。

　　武汉：中部之“创新者”

　　在1999年全国正式停止住房实物分配制度以后，武汉市开始着手完善住房保障制度。三种住房保障方式之一的廉租房正式落户武汉始于2002年。

　　作为中部最大的城市，武汉起初也是以兴建廉租房为主。2004年以后则采取购买存量房、兴建廉租房、改造筒子楼、订购小户型经济适用房等多种方式筹集房源。这些房源分散于武汉三镇，既共享了现有社区的配套设施，又避免了居住过于集中带来的新问题。

　　武汉的分散房源布局，在一定程度上避免“贫民窟”的集中出现。

　　2005年年底，武汉市在原有的配房租赁和租金核减两种保障方式之外，新增租金补贴方式。租金补贴方式在一定程度上，拓宽了廉租房的保障手段，可以令更多的低收入者尽早感受到廉租房政策的和煦春风。

　　至2006年12月底，武汉市1.6万余户最低收入家庭享受到了廉租房保障，实现了人均住房使用面积6平方米以下的低保户“应保尽保”。

　　在2007年，武汉市大胆尝试推出住房保障新措施，通过在经济适用房项目中预留廉租房房源，让廉租户住进经济适用房小区，像普通城市家庭一样享受小区齐全的配套服务。位于汉口二七北路75号的“黄埔人家”小区便是其中之一。

　　据了解，配房租赁作为武汉市廉租房制度的一种重要形式，以前主要来自政府出资购买的存量住房、旧公房，新建的小区较少，廉租户居住分散，不利于管理和服务。一些旧公房因缺乏必要的独立卫生间和厨房等配套设施，给廉租住户的日常生活带来了诸多不便。

　　从2006年开始，武汉市房产管理部门便在审批小户型经济适用房小区项目时，采取预留廉租房房源的做法，由政府统一购买，集中安排廉租户住进经济适用房小区。同时，政府对小区廉租房进行简单装修，廉租户可直接入住，并且可以享受政府提供的免费物业管理服务，享受廉租房租金补贴的标准也由原来的每平方米6元提高到每平方米8元。

　　2007年7月25日，在湖北省全省住房保障会议上，武汉市同湖北省政府签订了“十一五”期间城镇居民住房保障目标责任书。其中规定：在2010年年底前，要让人均住房建筑面积10平方米以下的城镇低收入家庭都能享受廉租住房。

　　经过7年多的大胆尝试与实践，武汉市的廉租房经验逐步得到了肯定，并在湖北省全省住房保障会议上，得到了湖北省政府的大力推广。

　　四川：西部之“实干家”

　　四川省的省会城市成都，早在1995年中央决定停止住房实物分配之年就已将经济、住房“双困户”的住房困难纳入解决范围，而此时的住房保障，被称之为“住房解困”，而非现如今的“廉租房”。

　　2000年，作为最早实施城镇最低收入居民住房保障的城市之一，成都率先在全国建立了廉租住房制度。当年成都市为住房困难户提供建筑面积40～60平方米的住房150套。此时，廉租房制度在四川迈出了真正的第一步。

　　拥有“沉睡数千年，一醒惊天下” 的三星堆古蜀文化遗址的德阳市，是四川省的一个地级市。德阳市是2005年才刚刚建立起廉租住房保障制度的，此前的筹资安置住房困难家庭被称为“解危解困住房”。

　　2006年，德阳市第一批共建成廉租房3.5万平方米，安置最低收入家庭836户。2007年，4万平方米廉租房即将建成，可容纳近千户家庭入住。

　　该市第一批廉租住户赖福琼按照廉租房租金支付标准，每月支付租金52元、物业管理费5元，共57元，“这与过去12平方米单间80元的租金相比，便宜了23元”。

　　2007年11月1日，德阳市《最低收入家庭租金补贴管理办法》正式颁布实施。新办法中，过去只在绵竹市试点的租金补贴方式，也将推广到全市，实物配租将向老弱病残倾斜。2008年，低收入家庭列入住房保障对象后，将通过另外两种方式的配合，实现“无缝覆盖”。

　　目前，四川省主要采取租赁补贴、租金核减和实物配租三种形式，其中成都、安岳等地实行租赁补贴，多数城市采取租金核减或实物配租。自2006年以来，通过廉租住房保障制度，四川省已为7.63万户低收入家庭解决住房问题；2007年，落实廉租住房资金4.78亿元，四川省各地已为7.63万户低收入家庭解决了住房问题，但目前四川省城镇符合申请廉租住房的家庭仍有15万户。

　　据了解，四川省计划在2008年建设廉租房2万套，所有符合条件的城镇（含县城）低保家庭全部纳入廉租住房保障范围，实现应保尽保。

　　这一目标的实现，依旧任重而道远。

发达国家的廉租房制度

　　当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。

　　美国：审查程序很严格

　　美国的“廉租房”可以是集中建设在城市的某一区域内，被称为“公共建筑”用房；也可以是分散在不同的普通租房户中，为户主所有，但接受政府租房补贴。这两种形式的“廉租房”户型多样，可以满足不同大小家庭的需要。其房屋保养程度、居住标准等都与普通出租住宅相同，所以，“廉租房”并不一定就是贫民窟的代名词。

　　凡能够证明处在低收入线的美国个人和家庭，只需拿出其全部收入的30％支付租房和水电费用，不足部分由政府补足。例如，一个家庭的月收入是426美元，所选住的房子月租为550美元，那么他们应支出房租104美元（加上水电费也不会超过其收入的30％），余下的446美元由国家付给房子的主人。

　　美国房屋和城市建设部要求低收入者提出书面申请，提供完整真实的收入情况和家庭成员情况，如年龄（适用于老年人）、健康（适用于残疾人）等。低收入标准以申请人所在地的平均收入为准。美国共有130万户住在“廉租房”里的家庭。

　　对于有可供出租房屋的业主来说，他们自愿向地区住房局提供自己房屋的状况，接受该局对房子的检查，合乎安全舒适标准后，就可以接受租户的租约。有了政府对租房人的预先调查，低收入家庭也可以放下心来签约。

　　房东不可以擅自提高房租，也不能轻易将住户赶走，改租给愿意出高价的人。总体而言，把关很严格。

　　弊端在于审核过程冗长，很多人在等待名单上排队数月都得不到答复。

　　法国：“廉租房”的天堂

　　法国的“廉租房”不仅发展早，数量也惊人。全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里。由于法国购置房屋的贷款难求，利率高、财产税也高，所以很多人不买房，拿着政府补助住进“廉租房”后，就不再搬出。

　　与美国不同，法国“廉租房”管理和审核下放到地方政府，申请人等待的时间要比在美国的人短一些。另一个不同是，法国的“廉租房”租金固定，政府提供补贴，很多人出少量的钱，就可以住上市区内“天价”豪宅，舒适程度极高。

　　法国“廉租房”在建造过程中可得到中央政府的补贴，但建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。按规定，该办公室一方面严格控制房源，大部分“廉租房”只租不卖；另一方面对社会公开“廉租房”出租情况，接受大众的监督。除了收入很低的移民家庭或家庭负担很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群体的“上限”是那些收入相对较少的低级别公务员。

　　弊端在于，法国“廉租房”的租期是永久性的，一名低收入者在租下“廉租房”后，即使今后成为总理，仍可长期占有该住房。而另一些亟须住房的人却可能因此得不到房子。

　　新加坡：“廉租房”分两个档次

　　在新加坡，占很大比例的居民住宅属国家所有。

　　新加坡房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需缴占总收入10％的钱作为房租；收入在800～1500新元的家庭，用于房租的钱为收入的30％。

　　该委员会还计划扩大投资，建设新的供出租房产，而且这些房子与商品房混建，以平衡社区的人文居住情况。该委员会还将把部分空置楼房中的多居室，改造成1居或2居室的小单元，这样就可以让更多的家庭有房可租，租金也更贴近他们的收入。

　　日本：“廉租房”扎堆大城市

　　日本的“廉租房”首先照顾单亲母亲、残障人和老年人的需要。不同的是，房租并不按收入多少收取，而是按房子的造价和条件设施收，所以，还不是真正意义上的“廉租房”，而是更符合日本语所说的“公营住宅”。

　　日本有超过220万公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另有大批供中产阶级居住和购买的房子。还有一个特点是，在东京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50％以上“廉租房”。

　　韩国：分阶层分别对待

　　韩国对不同收入阶层采取不同方式解决其住房问题。

　　对最低收入阶层，政府负责以非常合理的租金提供公共住房。对一般低收入阶层，政府提供各种补贴，以促进建造小套型的公寓住房。中、高收入家庭主要靠自己的力量解决住房问题。

　　韩国政府1988年到1992年共建造200万套住房，其中有90万套由政府投资建造，主要提供给低收入家庭。

专家献言廉租房

　　文/秦虹

　　优势很明显

　　当前，我国廉租住房制度正处于健全完善过程之中。宏观调控政策将廉租房制度建设纳入地方政府的目标责任管理的举措，促使地方政府提高了对建立住房保障制度的重视程度，廉租房制度建设得到了较大的推进。

　　截至2006年12月，全国已有512 个城市建立并实施了廉租住房制度。累计用于廉租住房制度建设资金70.8亿元，其中，2006年到位的资金占到33%，2006 年解决了12.2万户低保家庭的住房困难，占45.5%.但是，总体上看，廉租住房的覆盖面小、发展不平衡是主要问题。

　　廉租住房有以下优点：一，廉租房由政府提供租金全免和差额补贴，可以与住房支付能力极低的需求相匹配，决定了其应作为住房保障的主要实现形式。二，住房保障制度保障的是居住权而不是产权，即首要解决的是有房住的问题，住房供应体系中低端的供应主要是通过租赁方式实现的。三，廉租房容易解决保障供应和保障需求错配的问题，提高住房保障政策有效性，可以剔除有更高支付能力的家庭购买住房产权的需求和追求资产升值的投资性购房需求的介入。四是，廉租房更易于实现住房保障的退出机制，通过保障性房源的封闭运行、重复循环利用，提高政府住房保障投入的利用效率。

　　因此，廉租住房应在实现对住房特困家庭保障的基础上逐步扩大到住房困难家庭，以及其他住房支付能力不足的家庭。

　　“缺钱”与“缺人”

　　目前，完善我国住房保障制度面临两个主要问题：一是“缺钱”，即缺乏财政性保障资金。二是“缺人”，即缺乏专门的住房保障机构及人员。

　　由于上述两个“缺乏”，导致在住房保障中短期性、应对性、随意性的行为较多，例如有的地方平时对住房保障考虑较少，只在问题突出时采取措施缓解一下，有的地方甚至把住房保障作为形象工程来看待。

　　住房保障属于公共产品，其资金安排应该出自财政。而我国过去尚未有稳定的财政资金预算渠道，住房保障资金供给的不稳定和数量少就在根本上决定了目前我国住房保障制度的覆盖面难以提高，导致了住房保障供给的不稳定和不可持续。

　　目前，我国用于住房保障的资金安排主要包括三种渠道，但都存在一定问题。

　　一是从2006 年开始，规定土地出让金净收益不低于5%用于廉租房制度。2005年，全国土地出让净收益约为2100亿元，如果按5％提取，则可用于廉租住房的资金约为100 亿元。

　　但由于地区发展不平衡，这100 亿元中，东部地区就占了62.4％；中部6 省18.3亿元，占16.7％；西部12 省22.7亿元，占20.8％。另外，土地出让金在各年并不稳定，与廉租住房租金补贴需要稳定连续有一定矛盾。

　　二是地方政府的财政资金。

　　由于原来的地方财政预算中，并无住房保障资金渠道，再加上地方政府对住房保障工作认识不足，过去用于住房保障的资金非常有限。到2006年年底，全国历年累计用于廉租房制度的资金仅有70.8亿元，其中，财政预算安排资金32.1亿元。另外，由于我国东、中、西部经济发展不平衡，对于经济发展落后地区的住房保障，地方政府难以在本级财政中安排住房保障支出。

　　三是住房公积金增值收益。

　　1998 年以来，全国住房公积金增值收益累计提取廉租住房建设资金约100 亿元，东部地区83.8亿元，其中北京、上海两市就占了47.5亿元。住房公积金制度主要保障普通工薪阶层提高市场购房的购买力，是缴纳住房公积金的职工之间的互助，公积金的增值收益是否应该不分对象地普遍用于低收入家庭的住房保障，目前社会上存在较大的争议。因为将公积金收益用于廉租房建设，等于政府向公积金缴存人征收100％的利息税。这显然不符合公积金作为住房保障制度组成部分的宗旨。

　　显然，就上述三种渠道的住房保障资金筹集情况来看，在各地区的分布存在着严重的不平衡。经济发达的地区，土地出让净收益相对较多、机动财力较为充裕、住房公积金的利用率高收益率也相对高。而经济不发达地区通过这三种渠道所能筹集的资金都非常有限，同时，目前中央财政的一般转移支付方式也不能落实到廉租住房制度。据测算，就目前针对低保户的最低保障水平而言，中、西部城市廉租住房资金缺口70.5亿元，其中中部地区18.2亿元，西部地区52.3亿元。

　　稳定保障基金

　　根据建设部的调查，目前城镇中住房困难的低收入家庭有1000 万户左右。根据各地廉租住房建设“十一五”规划，“十一五”期间解决低收入家庭住房困难需要2485 亿元，年均接近500亿元。如果考虑对旧住宅区整治和集中成片棚户区改造的补助、特殊群体租赁住房建设补助，年均资金需求860 多亿元。

　　根据测算，覆盖低收入家庭的廉租房制度每年需要469 亿元，如果土地出让金净收益用于廉租房的比例从5％提高到10％，那么，依2004 年土地收益计算，地方财政可用于廉租住房的资金为234 亿元，需要中央和省财政补助的资金为235 亿元。

　　此外，问题的关键是要在各级财政中建立稳定的廉租住房保障基金，才能保证廉租住房制度的持续性。

　　（本文作者系建设部政策研究中心副主任）

　　摘自《法律与生活》半月刊2008年2月下半月刊