——我的房子在日本

　　文/黄晓慧

　　去年，随着孩子的降临，加上父母过来帮忙照看孩子，本来还算舒适的房屋显得逼仄。终于在“忍无可忍”的情况下，我们决定买房，给自己和孩子一个宽敞舒适的生活空间。

　　经过将近半年的憧憬，今年3月底，我们搬进新居，开始了开心的“房奴”生活。回想起买房子的经过，除了担心贷款能否通过以外，基本上没遇到过什么不开心的事情。

　　有过在北京跟风看楼盘的经历，又在日本买房，一做比较，我确实觉得，国内的房地产市场离成熟规范还差了很大一截，日本不论是售楼服务、房屋质量，还有房屋贷款、业主权利以及物业管理等，都能真正让购房的人放心。

　　新房抗震

　　当然，我们急于买房子，也是出于对生命安全的考虑。虽然以前住的房子经过防震加固，抗个六七级地震也不至于倒塌。但是，这两年，关于东京要发生直下型地震的说法甚嚣尘上，让人心慌，能住在新房里，睡觉也安心。因为，根据日本修订的建筑基准法，新建的公寓和商业用房都要抗8级地震。据地震经验，在日本倒塌的大多是木质、年代久远的住宅，新建的公寓很少倒塌。

　　而售楼人员的一句话也坚定了我们买房的决心。去年6月份，我们在看样板房的时候，长谷工的售楼人员自豪地介绍，由该会社建造的公寓约44万户在阪神大地震中没有一户倒塌。在日本，大公司建造的房子是值得信赖的，一旦出事，对建筑商将是致命的打击。除了长谷工以外，还有像大和HOUSE、三井不动产这样大地产商，他们不仅建造大型公寓楼，还专门开发各种环保住宅。

　　最终，只看了两家楼盘的样板房，我们就决定买长谷工盖的房子了，因为，他们盖的房子不怕地震。呵呵，这当然只是一个原因了。另外一个原因是，这个楼盘离旧家很近，都毗邻东京都内颇为有名的砂町银座商店街，购物相当便利，经常有电视台到这里采访或者选场景拍电视剧。在这长约670米的街道两旁，布满了180家经营各种生意的店铺，每天商店街都人来人往，人气很高。长谷工的楼盘广告也用这条商店街来吸引购房者的眼球。而我认识的不少中国朋友都是慕名搬到这条商店街附近居住。

　　贷款不顺利

　　买房也不是一帆风顺的，我们在申请银行贷款时被小小地“歧视”了一下。在和长谷工签订了预购书之后，我们就开始申请银行贷款。首先申请的是东京三菱UFJ银行，我们提交了最近3年的纳税证明书，老公的在职证明书和收入证明等材料，觉得凭着老公的收入贷款应该没问题。但是，审查结果却让人失望。据负责我们购房手续的朝田小姐说，主要是因为老公在日本跳槽的次数比较频繁，这让银行方面感觉工作不太稳定，他们担心能否按时还款。

　　当然，这也怪不得银行。日本虽然没有明文规定银行不得发放住房贷款给外国人，但是银行对外国人的住房贷款审查一向都很严格，要有在日本的合法签证、缴纳纳税证明书、在职证明书以及当年的收入预定书，有的还要求解释清楚在日本工作的情况，包括跳槽的次数以及原因。

　　银行审查的一个重要原则是工作和收入要长期稳定，首先是外国人在日的签证种类和年限，要审查申请人就职的公司状况，申请人在该公司工作的时间长短，而申请人的收入多少倒不是最重要的。

　　一般来说，没有拿到永驻权的外国人都很难获得住房贷款。最近几年，对外国人住房贷款有所松动，但是个别银行又有收紧的趋势。

　　在被东京三菱UFJ银行拒绝之后，朝田小姐又赶紧替我们申请新生银行的贷款，幸运的是，我们通过了贷款审查。更幸运的是，我们是最后一批获得新生银行贷款的外国人。根据新生银行发给我们的通知，从去年9月份开始，将停止对没有永驻权的外国人发放住房贷款，但是，此前通过审查的外国人仍然有效。

　　说到贷款的问题，日本人和外国人还是很有差别的。日本人买房，可以选择零首付，而对外国人一般都要求首付20%.在贷款利率上，也是日本人的利率低，像东京三菱UFJ银行提供的贷款利率都在1.35%左右，而外国人的则要高一个百分点，一般都在2%和3%左右。在贷款年限上，则没有多少区别，日本最长的贷款年限是35年，我们也选择35年贷款。

　　由于贷款审查的周折，我们看中的好几套房子都接连被贴上了签约的标签。和国内不同的是，日本售房信息十分透明，楼盘所有户型信息都公开在售楼处，每一套房子是否预定、签约都会贴上醒目的红色标签，让看房的客户十分明了，不存在捂盘欺骗客户的事情。如果一套房子几个客户同时预定，则谁的贷款先通过审查，谁就能先签约。

　　由于日本地震频发，购房时附加一份地震保险和生命保险十分必要。目前，在日本，购房要投保地震险已经成为强制性的措施。我们当然也不例外。日本还通过法律逐步确立了地震保险制度，为了鼓励国民投保地震保险，从2006年1月起，开始实施住宅地震保险保费减税制度，即居民就其住宅财产参加地震保险，投保费可以申请税前扣除。2004年的新泻地震之后，日本购买地震保险的人数急速上升。

　　由于长谷工开发的这个楼盘是大型再开发的商业住宅项目，以前是JR公司的货场，周边除了已有的配套设施以外，还将兴建大型的购物商场伊藤洋华堂以及健身场所和医院，526套房子很快就全部售罄。

　　最近一两年，东京都出现了许多再开发的住宅新项目，都是将废弃的工业用地重新利用，建造普通住宅和商业设施，形成大规模的住宅社区，这样的住宅项目很受欢迎。

　　房子虽小却实用

　　众所周知，日本住宅面积都比较小，一般都在60～70平方米左右。但是，这里设计的户型合理实用，适合一家3～4口居住。近几年，日本也开始流行大户型，80～90平方米的户型增多，甚至还有100平方米以上的户型。在东京都能住这么宽敞的房子已经算是“豪宅”了，但是，这些户型和国内动辄100多平方米的大户型相比，还是小巫见大巫。

　　和国内的户型设计相比，日本更注重房间的收藏收纳功能。在玄关，设有大容量的鞋柜，每个卧室也都有一面墙作为壁橱。虽然房间很小，但是杂物都能收藏整齐，不占用空间，也不需要再购买衣柜这样的大型家具，避免地震时高大的家具倾倒砸伤人。最近日本住宅设计更注重居室的收纳功能，楼盘广告都力推有大型储物间的户型。

　　我们选中的房子也是如此。90平方米的面积设计成4室2厅，有2个储物间，可以存放衣物和杂物。虽然卧室的面积不大，作为休息场所也足够了。客厅和日本传统的和室用拉门隔开，平时拉门收起，和室和客厅成为一体，显得十分宽敞，和室当作孩子玩耍的地方。如果来客人，也可以作为一个房间独立使用。一位朋友参观过我们的新家后，十分感叹，她在北京的120多平方米的家，却没有我们90平方米的新家利用率高。据她说，在北京的房子很多空间都浪费掉。比如，客厅虽超大，可是却不好摆放家具，想隔间书房出来，又不合适。

　　值得一提的是，日本的住宅在客厅入口处都会装上一扇门，这其实很符合中国的风水理论，讲究的是含蓄收敛。因为，客厅也基本上是对着大门的，而卧室则分别在入口到客厅的走道两旁，日本人忌讳从大门直接看到屋内，所以需要用一扇门挡住外界的视线，让主人家有隐私感。尤其是冬天，客厅这扇门还有保温的作用。

　　与国内不同的是，日本住宅是按照使用面积来出售的，阳台不计入使用面积，也没有毛坯房一说。如果按国内的标准来衡量，日本出售的房屋应该都算精装修。等到交房的日子，买好家具和电器就可以入住了。在日本交房的过程是，先由业主内览已装修完毕的新房，有不满意之处还可以提出来，甚至可以退房解约。我认识的一位中国朋友在内览时不满意，取消了购房合约，当然也损失了一些定金。如果没有意见则在内览书上签字，等到规定的日子就可以搬家入住了。这时楼盘相应的配套设施也都全部竣工，像楼盘的绿化、水电煤气以及电话和网络都全部可以使用。一般来说，交房的标准在购房契约书上都已经写得很清楚，内览时根据合约一项一项检查是否合格，像室内的地板、壁纸以及门窗都是按标准来装修的，厨房装有抽油烟机、水池、橱柜和煤气罩，并留有冰箱的位置，厕所则装好马桶和洗手池及壁柜。浴室洗脸间的装修也都一应俱全。最近，日本的住宅提高了装修水准，像厨房都配有生鲜垃圾处理机、洗碗机以及带烤箱的电磁炉。

　　为了减少温室效应和节能环保，日本开始提倡住宅全部电气化，厨房不使用煤气。电力公司则对全部电气化的住宅楼实行电力优惠打折，并鼓励电力低谷用电。我们的新家也是全部电气化，用电磁炉做起中餐来，并不会油烟满屋。

　　看着女儿在宽敞的客厅里嬉戏玩耍，人在国外，能有属于自己的小家，感觉真好。

　　摘自《法律与生活》半月刊2008年7月上半月刊