随着人们对生活、居住条件的要求日益提高，房地产交易市场随之繁荣，但是，我国对房地产法的研究起步迟，目前尚未建立起科学、完备的调整土地使用权方面各种关系的法律体系。笔者认为，对现有的土地使用权转让中设置一些附加条件不妥。

　　一、对为防范“炒地皮”现象发生而设置的附加条件的分析

　　为防范“炒卖”地皮现象的发生及限制土地投机的消极作用，依《城市房地产管理法》第三十八条规定，转让以出让方式取得的土地使用权应当符合两个条件：第一、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；第二、按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条也明确规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”笔者认为，这种对土地使用权转让条件的限制并不能从根本上杜绝“炒卖”地皮现象，也不能阻止相关人员借“炒卖”现象牟取暴利。市场经济本身并不直接反对“暴利”，关键在于取得“暴利”的方式。仅仅对土地使用权转让条件加以限制是不能够阻止以不公平价格获得土地使用权的；相反，由于其价格不公平，权利人在获得土地使用权方面未使用多少资金，而可以用更多的资金使土地具备可转让的条件，然后再转让牟取暴利。在相同条件下，那些以公平价格取得土地使用权的主体，因在取得土地使用权时使用了较多的资金，相比之下，剩余较少的资金能投资于土地，更难以使土地达到可转让条件。很显然，设置条件的结果是使不应当受限制的转让人受到限制。另一方面，那些取得了土地使用权的用地人因无资金进一步开发而急于将土地使用权变现，又因法律规定了转让条件限制而无法变现，同时，一些有闲置资金而急欲取得土地使用权的人，也因土地未具备转让条件的规定，却无法受让土地使用权。这不仅无法解决土地市场的不公平竞争问题，反而又限制了权利人对权利的处分，阻碍了市场流通。因此，国家为规范房地产市场交易秩序，防止“炒地皮”，可以采取税收调节、科学地确定出让金数额等符合市场经济要求的手段，而不是采取限制转让的方式。

　　二、对为防止出让土地被闲置浪费而设定的附加条件的认识

　　《城市房地产管理法》第二十五条规定只是强调在一定期限内必须动工开发，至于开发到什么程度并无规定，那么，土地使用权出让合同的受让方由于资金的问题，一方面，不得不象征性地动工开发，以避免政府征收土地闲置费或无偿收回土地使用权，另一方面又因法律规定不符合土地使用权转让的条件而不能转让，最终的结果只能造成土地的闲置浪费，不利于市场经济的合理资源配置。

　　付立新 丁德平 徐静