3.相关权与物业管理权的关系

　　物业管理一般指物业管理企业按照物业合同约定，通过对房屋及相关配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。[xiv]

　　（1）权利所属不同。物业管理是一种基于合同产生的管理权；相关权是基于房屋所有权产生的及于建筑公用部分的公用问题和公用部分的权益问题。

　　（2）对象不同，物业管理只是提供服务，物业管理权是依委托行使的权利，是服务于所有人的；相关权是基于所有权而产生，是所有者的权利。

　　（3）物业权是通过服务获取收益；相关权调整公用设施上的关系或有些收益也是因他人使用了相关权下的相关设施而交付的费用收益。

　　物业管理，将相关权指向的建筑配套设施、空地、廊亭、绿地等设施用于经营，其收入不能认为是物业管理者的自盈经营收入，而应当认为是使用所有权相关权人的财物设施获得的收益应奉还房屋相关权人。

　　4、与开发商保留的使用权经营权的关系

　　开发商在房地产项目竣工交付使用后，留作企业自用的房产由其依法办理房地产权属登记手续。[xv]其余房屋应依法出售。开发商的权利除向业主提供产权外，还应提供相应的服务配套设施，绿地及亭廊等。

　　开发商售房后，除将全部经营权，使用权转移他人外，保留第一土地使用权及地上附属设施经营权的权利。如，对土地进行有益的经营开发，对配套的商业用房组织经营，或自营物业管理，在这种情况下，其享有与商品房产权人近乎同等的权利，而且有更多的使用自主权和经营自主权，与商品房相关权人共享相关设施的使用权。

　　5、与配套公共设施经营管理权的关系

　　众所周知，在现行体制下，一些行业管理的配套用房，是由开发商垫付资金并摊入商品房成本的，如配电设备用房、弱电室、消防设备间、垃圾间等，为专营服务商提供的服务用房及服务设施、专营人使用这些设施不但不交费，还要从开发商及相关人出提取营业收。，当他们用这些房屋设施拓展经营范围或转作他用时，这种专营配套设施的管理权经营权与房屋所有人的相关权是不在一个层位上的。严格讲，当开发商将提供这些公用设施用房的开支摊销在商品房开发费用后，这些专营服务商为得为得到这些设施经营权、使用权付费，并且应当服从相关权的支配。

　　此外，房屋相关权还与其他权利有种种关系，且已有专门的法律规定来调整，本文不再专述。

　　值得一提的是配套的商业用房，因商品房产权人共同使用相关配套设施而加快了相关设施的寿命减损，因此，对相关权人的权利损害也是要赔偿的。

　　二、相关权行使的特殊性

　　商品房的相关权因系从所有权衍生出来，因此，各所权人均有权行使相关权。由于这些所有权是及于整幅土地上除楼房外各公共设施的公共权利，这些设施建设的目的在于为公共利益提供服务，又由于这些设置的专属性不能按份或区分使用，只能准许集体共用，且这些设施是建立在国家所有的土地上的，拥有房屋所有权的人与享有相关权人的使用权是平等的。因此，相关权人不具有排他使用性。相关权的行使在于维护这些公共设施的公共使用性，包括公共使用的质量，他不能拒绝或排斥任何有相关权人和不同程度使用权人包括观赏人的使用和观赏。一般意义上讲，他的使用性质与共用接近，以集合使用为特征，所谓集合行使是指将各所有权的相关权抽象成一个整体使用权[xvi]来对外决定整幅土地含绿地的使用、观赏。

　　商品房相关权的特殊性，决定他的行使原则与其他所有权，使用权有本质的区别。

　　（一）商品房相关权集合行使应遵循的一般原则

　　1.商品房所有者使用优先原则

　　在商品房整幅土地上，具有商品房所有者的权益，亦有开发商的权益还有商业用房人的权益，在多种权益并存的情况下，商品房所有人、使用人优先，这是土地使用的目的决定的。土地的使用是为建商品房，商业用房、绿地、广场、亭廊等都是配套设施，因此从房屋使用的目的上，区分商品房购买者的相关权优于开发商、商用房所有人[xvii]是显见的。

　　2.在相关权的范围内，业主对使用设施的处分有决定权。在开发商将商品房建成出售给业主后，为商品房的出售配套建设的设施的使用权包括收益权，也应随开发目的实现及售房合同的约定转由业主分享，即使在开发商所享有公共设施的使用权管理权的状态下，也就是与业主共用状态下，如若改变这些设施，包括广场绿地的用途，应尊重服从业主的相关权，否则应视为侵权或违约，特别应当指出的是在商品房售出后，公共设施已转归业主，开发商不得再次利用公共设施盈利。

　　（二）商品房所有人行使相关权的特殊性

　　商品房相关权的行使应以集合行使为其主要对外特征，在集合状态下，动态情况下，集合状态相关权人的权利是怎样行使的呢，相关权人内行使相关权应遵循一些基本原则。

　　1.经多数同意的原则。

　　相关权人相互协商，做出决定时，应采取多数同意之选择为整体意愿，在多数同意下存在所有权面积多数和人员多数情况。

　　（1）所有权面积多数原则

　　面积多数的采用多在除业主使用权外，还存在多个使用权状态下使用，因为，公共设施的费用，是按面积分摊的，因此，在多种使用权都有表决权的情况下，应以面积多数原则决定。

　　（2）人员多数原则

　　在小区内，各业主不仅享有平等的相关权还有成员权[xviii]，当决定事项为各平等相关权人不影响他人权利时，应采用成员多数的原则决定。

　　（3）尊重习惯原则

　　在建成的小区内，业已形成业主委员会、社区委员会在已形成业主委员会、社区代表委员会、居民委员会的住宅区，行使权利的情况下，如无特殊情况，应尊重已有的习惯，同样，在物业公司代为管理的情况下，如无侵损多数人利益时，物业公司做出的决定亦应受到尊重。

　　2.在历史的进程中 房产相关权的变化

　　按现行的城市土地使用规定，民用住宅土地使用年限一般为七十年。在七十年内，该幅土地的使用难免发生各种变化，土地使用权的期满对相关权有十分重要的影响。

　　（1）商品房屋所有权随历史发展，在土地使用期限届满归于消灭时商品房所有权不变，楼房不倒，所有权不变。

　　（2）土地使用权期满，配套房屋公共设施仍归属相关权，不因土地使用权期限届满成为无主财产。（也不能当然的归属国家）

　　（3）为维持配套商品房设施寿命，商品房相关权人必须不断投入，一般讲，商品房配套设施的寿命与商品房的寿命是等同的，但亦不全然，广场、廊亭、花草等设施需不断维护才有其使用价值，这些维护需不断的投入，这种投入在一些地方以物业费的形式出现，虽然有可行之处，但性质显然不同。物业费交纳的是服务费，而维护费是自己权利物的维持使用权及价值，是自己为自己的财务支付的费用，只有这样认识，在土地使用权届满后，这些设施仍归房产相关权人才能与理不悖。

　　（三）理论研究对房屋相关权行使具有特殊的指导定义

　　相关权是中国社会现实城市的商品房建设中特殊的权利。这种权利的产生，是中国城市建设的特点决定的，即城市土地所有与房产所有相分离，这种情况在西方传统国家是不存在的，他们的理论（区分所有共有相邻）[xix]在我国很难适用，因此，我们在相关权行使的研究中，除借鉴西方现有的一些作法外，更多的应依赖于商品房销售、使用的实践，以及在这个实践中我们自己的理论研究，当这种所有权空中叠加，开发权、使用权、所有权相互交织，当为商品房所有权服务设施既相属又分离等特点显现的特别充分时，特别是相关权作为一种特殊权利，其作用得到大家共识时，这时的相关权理论研究方可能成熟，到那时，当商品房屋产权置换时，商品房屋相关权也将有条件的随之置换，随之与异地的商品房相关权置换。那时商品房相关权的行使规律更能指导相关权人正确行使自己的权利并能尊重他人的相关权，并指导他们行使相关权，如对绿地的特有投入承认其独立价值，并有价的接受转移。

　　三。相关权理论在实践中的应对问题

　　相关权的研究是出现于商品房大发展时期，此研究出现较晚，刚一出现就面临着与商品房有关的诸多问题，他必须要解决实践中的一些问题，也要应对他出现之前业已由其他法律调整解决的一些问题，也难免和其他法律规范调整所冲突。

　　（一）对原建公共用房面积、公共空间、预留房屋服务设施权利的确定及纠纷的处理，常见的有以下五类：

　　1.属于建筑物本身的设施，这些设施与建筑物主体结构相连，价值不可区分，如地下室，地下车库，楼口门厅管理用房，这些设施的占地、建筑面积支出一并计入共摊面积的性质决定了他们的费用很难从商品房的摊销中析出，现实生活中，即使地下室，地下车库单独出售、其价值也是复合在商品房的售价内的。即使出售，也只能向同楼、同区内的商品房购买者即相关人出售。

　　（1）房屋产权人不当然享有这些设施的使用权，即使其能分摊了这些设施的占地出让金，这些设施只能依相关权理论售予或按使用习惯供特殊的享有相关权业主使用。

　　（2）地下室、地下车库应一并转让。当房屋所有权人售出房屋时，相应的相关权含地下室、地下车库应一并转让。

　　（3）产权人付出一定对价取得的相关权而有偿转让相关权不被接受时，应允许相关权人保留特定的使用权。可以自用或出租给附近需要使用人，但不能出售给本区以外的人，无论价格高低与否。

　　2.小区配套设施如供电、暖、气、弱电、门卫等非商业用房（商业用房出售后不在此列），这些配套设施是专为商品房业主提供服务的，也是商品房的价值内容，这些设施的成本是摊入商品房成本的，因此，在商品房售出后，这些设施的专属使用人对这些设施只能使用于服务，而不能改作他用，更不允许盈利出租，实践中，一些专盈部门将这些用房视为自己的产权随意处置，安置居住，是有违相关权理论的，是对相关权的侵犯，应确认房屋所有权人对这些设施上的相关权，专属部门因使用这些相关设施而降低的成本，获得的盈利，应无条件转让给相关权人。这些设施的任何用途的变动，及价值的损益都应服从相关权人的意志。

　　同样，在配套设施作为独立用房出售后，含商业用房、会馆，购得人也同样享有同样的产权及相关权，小区业主主张售出房屋的经营利益或限制其使用公共设施是无法律依据的。

　　3.小区建筑间的廊亭、绿地、广场、假山等美化园林场所，这些用于装点小区的绿化、美化园林、场所，从形式上看虽与商品房不相连，似乎这些费用也不摊入商品房的成本，但这些装点与绿化对商品房的衬托作用已成为销售商品房的重要组成部分。 [xx]购买了商品房，就取得了这些附属场所的相关权，并当然获得这些园林场所的使用权和收益权，所以，一旦这些园林场所建成后，任何改变这些园林场所设施的决定都应由相关权人集体意志决定。

　　4.小区内建筑物上预留的张贴广告，展示形象的面积如围墙屋顶，墙面及独特的装饰，造型等，在繁华区内，凡是有制作广告价值的预留部分，都是具有商业经营眼光的做法，不仅可以提升小区的价值，而且可以实现以广告养房的经盈目的。但这样的广告宣传也给那些想要远离广告的业主造成损害，特别是广告的宣传占用了业主的房顶、墙面，其损害也是可以预见的。所以，当这些广告开始实施时，收益应当首先用于受到损失的业主。其次，收益除去成本，应当用于整体小区的服务费用，如折抵维护费用，减少业主对公共设施的支出。

　　5.关于主体建筑增加露台、屋顶公共观赏区范围的问题，该问题传统理论认为应属相邻权或区分所有解决，但笔者认为，露台、公共观赏区如果在规划之中的，该费用摊入建设成本，该露台和公共观赏区就不能由开发商作为自己的权利赠送某个个人或有偿转让（包括所有权相关权人）

　　随着建筑结构的发展，高层建筑的公共观赏区、露台已成为人们休闲的时尚选择。这些面积凭借大家共同的屋顶、墙体构成的，其价值及利益应由相关权人分享，而不能以传统的相邻使用归属某人或某几个人使用。当然个别露台、屋顶过于狭小，不宜公共使用，基于安全考虑，划定范围，归属个别人使用也是可以的，这只是但从划分习惯作法而不能作为个别人的特权或由开发商随意赠送的籍口。

　　北京市海淀区人民法院·石金平 北京市高级人民法院·王增勤