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购房断供开发商合同解除权

2017-08-15 16:20  来源:纪云丽纠错 | 打印 | 收藏 | | |

作者:纪云丽,河南文丰律师事务所

来源:《文丰律师》2017年第2期

一、合同解除权的法律依据

1、合同解除权的分类

合同法》第93条规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。该条规定了两种解除形式,即协商解除和约定解除。协商解除不论合同中是否有约定,只要合同相对方协商一致即可解除合同的情形;约定解除,就是在合同中约定有解除合同的条款,当条件成就时,一方单方提出解除合同,无论对方是否同意,即可解除合同。

《合同法》第94条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。该条规定了法定解除的情形,即在满足法律规定的条件后,合同的任意一方均可形式合同解除权解除合同。

2、合同解除权的行使方式

《合同法》第96条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。该条规定了合同解除的程序的启动应当以“通知”的方式,无论是法定解除还是约定解除,在解除条件成就时,并不当然导致合同解除,合同相对人仍需将解除合同的意思表示通知对方,才能实现合同解除。

二、购房断供开发商的约定解除权

1、约定解除权的合同依据

在郑州市的《商品房买卖合同》的格式文本中,开发商的约定解除权仅在第七条进行了规定,买受人逾期付款达到一定期限开发商有权解除合同。对于买受人按揭购房,开发商多在《商品房买卖合同》的附件四中进行约定,特别是在开发商对按揭贷款承担阶段性担保期间,一旦买受人断供,开发商承担担保责任后,合同约定赋予开发商追偿的权利,在追偿无果的情况下,开发商单方解除合同的权利成就。

开发商在合同中的此类约定,系与购房人协商一致签订的书面合同,是双方当事人意思自治的结果,也不违反法律法规的禁止性规定,因此该类约定合法有效,一旦条件成就,开发商可以依法行使合同解除权。

2、约定解除权的行使

约定解除权的行使,要结合《商品房买卖合同》的具体约定。《商品房买卖合同》对按揭断供开发商的合同解除权通常约定程序为,首先,出现断供导致开发商承担保证责任,一般表现为开发商在银行开设的保证金账户被扣款,开发商发现保证金被扣应先向购房人催告还款,并限定一定的还款期;第二步,如果购房人在限定的还款期内为还款,则开发商的约定解除权形成,开发商可以行使商品房买卖合同的解除权。而在实践中,购房人出现断供多是经济状况已极度恶化,不具备还款能力,开发商为减少自己的损失,通知解除商品房买卖合同,也往往是开发商不得已的选择。

解除权的行使,根据合同法的有关规定,必须通知到购房人。通知方式没有明确规定,结合实践最好是以邮寄方式书面通知。

在实践中,合同中有 “视为合同终止”、“合同自动解除”等约定,目的是免除享有合同解除权的通知义务,在达到某种条件的情况下,合同不再履行,笔者认为该种约定,也仅是约定了一方的合同解除权,合同解除权的行使必须以明示行为进行,合同不存在自动解除。

3、开发商约定解除权在司法实践中的认定

通过在裁判文书网上检索,郑州市共计7起商品房买卖合同解除纠纷的判决裁定书,其中仅有两起由于业主断供开发商起诉解除商品房买卖合同的判决书(2016豫0182民初2848号和2016豫0182民初2849号)。在该案件中,双方在商品房买卖合同的补充协议中明确约定:“一,鉴于买受人与贷款银行、出卖人三方之间签订了按揭借款合同(以下简称“三方合同”),买受人确认:如买受人因任何理由逾期偿还银行贷款,导致出卖人承担保证责任,代买受人向银行偿还贷款本金,利息及罚息的,视为买受人对出卖人构成违约,买受人除按照三方合同约定及法律规定承担有关责任外,出卖人有权按照以下方式追究买受人之责任:1、有权向买受人追偿所代偿的本金,利息,罚息。买受人应于出卖人向其发出书面追偿通知之日起三个工作日内将上述款项支付于出卖人,并须自出卖人代买受人向银行代偿其所付的本金,利息,罚息之日起至买受人向出卖人偿还完毕之日止,每日按出卖人代偿全部金额的万分之五支付逾期付款违约金。……2、如买受人未按前项规定承担违约责任,出卖人有权解除合同。届时,买受人除须结清出卖人代偿的全部本金,利息,罚息且支付逾期付款违约金至出卖人解除合同之日外,还应向出卖人支付相当于全部房价款百分之二十的解约违约金。3、如出卖人为追究买受人前两项约定违约责任而产生的诉讼费,律师费,调查费等必要费用仍有买受人承担。二、买受人选择银行按揭贷款支付房款的,出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续,买受人应遵守如下约定:……4、买受人应按时向银行交纳月供,如因买受人延期偿还月供,导致银行从出卖人处代扣的,买受人应按扣款额的双倍偿还出卖人。如买受人在取得房产证之前累积三次出现上述违约情况的,出卖人有权解除合同并由买受人按总房款的10%承担违约金。”该判决作出正是依据该条的约定,在购房人断供并导致开发商承担保证责任的情况下,认定开发商的合同约定解除权,依法判决解除了双方的商品房买卖合同。

三、购房断供开发商的法定解除权

在商品房买卖合同中没有约定的情况下,出现买受人断供,开发商是否享有合同解除权?目前主要有两种观点:

第一种观点认为,在没有合同约定的情况下,即使买受人断供导致开发商承担保证责任,开发商也不享有法定解除权。理由主要是,业主断供导致开发商承担保证责任与商品房买卖合同是两个不同的法律关系,一个是金融借款关系,一个是房屋买卖关系,是两个独立的合同。购房人断供系在金融借款合同中违约,开发商在承担保证责任后可以依法向买受人追偿。在商品房买卖合同中,买受人通过银行贷款已向开发商全额支付了房款,全面履行了自己的合同义务,并不存在违约,不能因为买受人在金融借款合同中的违约,而当然推定开发享有对商品房买卖合同享有解约权。

第二种观点认为,在没有合同约定的情况下,买受人断供导致开发商承担保证责任,必然导致商品房买卖合同的合同目的无法实现,属于买受人根本违约,符合《合同法》第94条(四)“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定,当购房人因违约行为导致商品方面买卖合同的目的无法实现时,开发商依法享有合同解除权。理由主要是:在按揭购房法律关系中,金融借款合同系为了商品房买卖合同的顺利履行而订立的,如果购房人在金融借款合同中违约,必然导致商品房买卖合同无法继续履行,买受人取得商品房所有权的合同目的无法实现,开发商取得购房款的合同目的也无法实现,从而认定买受人断供属于根本违约,开发商有权依法解除商品房买卖合同。

笔者同意第一种观点。即,业主断供导致开发商承担保证责任,并不导致开发商享有商品房买卖合同的法定解除权。

首先,合同具有相对性。合同相对性就是指“合同主要在特定的当事人之间发生法律约束力,只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼,而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求,也不能擅自为第三人设定合同上的义务,合同债权也主要受合同法的保护。”[1]法学界一般都将其概括为以下三个方面:主体相对、内容相对、责任相对。在商品房买卖合同中,买受人的主要合同义务即支付购房款,至于该购房款的来源是购房人自有款项还是借款与开发商无关,在商品房买卖合同关系中,买受人已通过向银行借贷的方式向开发商付清了房款,在该合同关系中,买受人的主合同义务已履行完毕,且不存在违约。而买受人断供,开发商承担保证责任,均是依据买受人、贷款银行、开发商三者之间的金融借款合同。在该金融借款合同中,买受人违约应当承担违反该合同而产生的违约责任,而非商品房买卖合同中的违约责任。

其次,从公平性而言,开发商承担保证责任后,并非没有权利救济的途径,其损失也非不可弥补。出现买受人断供导致开发商承担保证责任的,开发商完全可以起诉买受人进行追偿,弥补损失。

注释:

[1] 穆昌亮第《合同相对性原则邹议》,21卷第5期贵州大学学报(社会科学版), 2003年9月

责任编辑:ang
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