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购房巧遇“新政”的法律适用分析

2017-12-15 15:47  来源:李娜纠错 | 打印 | 收藏 | | |

在新政频出的房地产市场,各种与“新政”相关的法律纠纷不断涌现。在审理此类案件时,北京高院始终把握的原则是避免让司法裁判成为当事人违反诚信、谋取不当利益的工具。

北京市为加强和改善房地产市场调控,解决城镇居民住房问题,逐步发布了在本市购买住房的资格限制、限购套数、房贷期限、首付比例、首套房认定标准等相应规定,前述政策下文简称为“新政”。笔者现主要针对北京市房屋买卖过程中巧遇“新政”,引起的合同纠纷案件相关法律适用问题进行汇总和分析。

首先通过中国法院网发布的案例了解此类纠纷的特点。2016年9月30日,北京市住建委等部门出台实施了新的购房调控政策,原告张先生和被告李女士签订房屋买卖合同后,在合同履行过程中巧遇此“新政”,导致原告购房首付款比例需上调至50%,无法按期获得相应贷款,其资金缺口达到90多万元,无法继续履行合同,原告无奈只能解除合同,并要求被告李女士退还10万元购房定金。法院认为,鉴于原告张先生本次购房需通过贷款方式支付部分购房款,而北京市9月30日出台实施的“新政”,导致已拥有一套住房的张先生本次购房的首付款比例不得低于50%,直接导致其需另行自筹90余万元购房款,给原告的履约能力造成了重大影响,同时,被告也没有充分证据证明原告具备履约能力。在此种情况下,符合双方房屋买卖合同中约定的有关因新政导致合同无法履行而双方互不承担违约责任的约定。因此,北京市海淀区人民法院东升人民法庭支持了原告的全部诉讼请求。

笔者所代理的当事人一方也遇到类似问题,北京市住建委2017年3月26日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的限购政策,其中第五条第2项规定:“在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”我方当事人为现役军人,因无在京缴纳社会保险记录和缴纳个人所得税记录,致使合同无法继续履行。这一情形发生在双方签约后的合同履行过程中,属于双方签约后客观情况发生重大变化,合同目的已无法实现。诸如此类的案例不在少数,巧遇“新政”引发的合同纠纷在北京市频频发生,为此,笔者根据北京市高级人民法院关于此类案件法律适用问题的处理意见进行梳理、总结,以供读者参考。

“新政”不等于不可抗力

国家对于房地产市场的宏观调控绝非是一个令所有市场主体猝不及防的过程,而是一个逐步加强和完善的长期发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额较大、与买卖双方切身利益高度相关的合同,当事人在签订合同时应对合同签订后可能会出现的房地产市场风险及各种履行障碍有一定的预判。故,“新政”在司法实践中不被认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。

因“新政”解除合同

“新政”属于公共政策,会对许多房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。若合同订立后由于“新政”的出台实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,除合同另有约定外,当事人可要求解除合同,出卖人此时应当将收受的购房款或定金返还给买受人。一般情况下,当事人一方不可要求另一方承担违约责任或适用定金罚则,但经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿合理损失的,法院会酌情予以支持。

对于房屋买卖合同依约定本能够实际履行,但因一方当事人的原因导致合同延迟履行,在此期间又巧遇“新政”致使合同无法继续履行的,守约方可要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任。需要注意,房屋买卖合同未明确约定出卖人代为办证,出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务,即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前,完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关,且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务,需承担逾期办证的违约责任。

合同是否办理网签

对已经在相应的房屋管理部门办理网签的合同的房屋买受人,可要求出卖人继续履行合同,办理房屋过户登记。

经审查双方虽未办理网签,但买受人具备购房条件的,出卖人应为买受人办理房屋过户登记;不具备资格的,买受人可要求解除买卖合同。买受人对其具备购房资格负有举证责任,应当根据北京市相关规定的要求,提交证据材料。买受人无正当理由拒绝提供证据材料以致法院无法审查核实的,其要求办理房屋过户登记的诉求将不会得到支持。需注意的是,出卖人对买受人的权利主张表示认可,也不免除买受人的举证责任。

合同存在欺诈

“新政”实施后,因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实,导致订立的合同违反“新政”而无法继续履行,另一方当事人可请求解除或撤销合同,并要求对方当事人赔偿其所受的损失。

明知合同违反“新政”

当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的“新政”,一方当事人仍要求继续履行,该诉求不会得到法院支持。

规避“新政”的借名合同

因政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,无法得到法院支持。若借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合“新政”,可要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

以上列举不能涵盖所有购房巧遇“新政”的处理规范,但基本原则和导向是明确的,即通过司法裁判保障国家房地产调控政策的有效落实,增强当事人的诚信意识和市场风险意识,依法维护健康有序的房地产交易秩序,避免让司法裁判成为当事人违反诚信、谋取不当利益的途径。北京市高级人民法院会根据新问题、新情况,适时出台新的通知、纪要等,这需要我们时刻关注,把握此类案件的审判要点及处理思路,帮助当事人争取合法利益的最大化。

责任编辑:ang
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