我与顾某是同学，双方互有经济往来，去年5月顾某因做生意资金周转不开，便向我借款30万，并承诺一年后连本带息归还，我们约定年利息为4万，考虑到借款数额太大，我们又签订了一份借款抵押合同，合同约定，由顾某将其自住的一套二室一厅的房屋抵押给我，顾某到期未归还借款及本息，我有权拍卖或变卖该房屋优先受偿。但合同签署后，我们未去办理有关抵押登记手续。

　　今年5月借款到期了，顾某还未还款，我去找他，他却并避而不见。我现在听说顾某用于抵押的房屋是按揭商品房，我们之间的抵押无效，是这样的吗？

　　回答：

　　如果顾某购买的商品房确实是按揭购买的话，你们的抵押应该是无效的。因为在顾某购买预售商品房时已与银行签订了按揭贷款合同，在顾某还清银行贷款之前，该商品房所有权名义上由银行享有，顾某处置房屋的权利，包括抵押在内均受到限制。因此顾某与你在签订借款抵押合同时，其并不享有处分房屋的权利，其擅自抵押房屋的行为应属无效。

　　另外，根据我国《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。因此，即使上述房屋属于王某，也会因未办理房地产抵押登记手续而导致贵双方所签的抵押合同无效。