陈建平律师
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律师文集
房产税20%靠谱吗?
作者:陈建平      日期:Fri Nov 22 19:35:21 CST 2013
“国五条”中,最引人关注的是二手房个税按照转让所得20%计征的规定。但上有政策,下有对策,网上早已抬出了诸多避税攻略,许多“有心人士”跃跃欲试。那么,这些网传攻略究竟靠不靠谱呢?为此,记者总结了六大攻略,并就此采访了浙江鲁大律师事务所的律师卢俊。他指出,网传攻略不可信,市民切勿盲目跟风,以免遭受不必要的损失。政策原文称,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。卢俊指出,事实上出售自有住房须缴20%个税,并不是什么“新政”,而是有计算税收的现行法律依据:我国《个税法》规定:“财产转让所得……适用比例税,税率为20%”。“国五条”中的该条政策之所以让大多数人感到“新”,是因为在一段时间跨度中的房地产交易计税是一种经简化变通后的方案。卢俊进一步指出,“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的……在住房转让收入1%~3%的幅度内确定”的规定,在房地产出让人没有提交价值凭证,无法确定房屋原值时,简易地按房地产价值在1~3%之间确定一定的税额,而现在“国五条”出台后,税务部门将严格依据《个税法》确定的税率执行,因此给部分人一种措手不及的感觉。针对网传的六大秘籍,卢俊律师作了一一点评。网传方案1:房产抵押,法院“过户”避税买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押,然后买方以卖方欠款不还起诉到法院,卖方承认欠款,表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着法院判决书去房管部门过户,不论是否限购,都可以过户,而且不用交一毛钱的税。点评:此方案不可行,若实行即属违法,当事人将会受到严厉处罚。首先,虚假诉讼属于违法行为,一经发现须承担法律责任。其次,到法院诉讼须缴纳一定的诉讼费,一般以诉讼标的(房产)的百分比计收,即使最后通过调解、简易程序等结案减半收费,也将是一笔不小的数字。最后通过法院判决“过户”无须缴纳税费也不是事实,因为法院判决,解决的只是合同履行等过户问题,而不能解决税费问题,因此当事人拿法院判决书去房管部门办理过户手续的,该缴纳的税费一样都不能少。网传方案2:离婚,再婚,为避税 第一步,上家离婚,准备出售的房产归于上家男;第二步,下家离婚,房产归于下家男(如果有房产的话);第三步,上家男携房产和下家女结婚,房产共有;第四步,上家男和下家女离婚,房产归下家女;第五步,各自复婚。点评:此方案不可行,在现实情况中,夫妻通过所有的房屋在房产证上登记户名的往往是夫妻二人,而将房产转移至一人名下需要支出成本,且在实际操作上也不容易,而且现实当中离婚容易复婚难的情况极多,许多家庭也不愿意如此为之。 此外,虚假离婚属法律禁止的行为,一经发现,就要承担法律责任。虽然现在没有具体的操作流程,也没有较为详细的规定,但不排除今后对此类行为承担责任会有详细的规定出台,比如出台对无效离婚避税税额的补征等详细规定。此外,在假离婚,夫妻往往是将所有财产转移至一方,而将债务留给一方,致使一方净身出户。因此,如果假戏真唱了,那么对净身出户的一方是极为不利的,因为协议离婚的,自离婚登记之日起即发生法律效力,想推翻是很困难的。综上,假离婚有风险,假戏真唱,得不偿失。网传方案3:离婚,再婚,房子变唯一 夫妻两人先将打算卖出的房产归到夫妻一方名下,然后夫妻离婚,拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售(还需满5年才能避税),卖掉后双方复婚。点评:此方案和方案2在思路上,实际并无太大区别,都是以虚假离婚的方式,造成一种类似符合规定的假象,在此再次提醒,切勿违法行事,以免得不偿失。网传方案4:连环假离婚 假设AB、CD是两对夫妻,夫妻分头离婚,前者房子过户给A,后者房子过户给D,A名下只有一套自有住房,把这套房子卖给无住房的C,避开房产税,办完手续后,双方复婚,是为连环离婚买房。点评:此方案和方案3在思路上实际并无太大区别,之所以如此,是因为依据“自有唯一住房满5年出售的,可享受税收减免的优惠”,因此拥有多套房屋的夫妻,将准备出售的一套满5年的房屋,通过假离婚的方式,转移至一方名下,该方在出售房屋避税后,再与另一方复婚。这样的方式不可行,都是以虚假离婚的方式,造就一种类似合规的假象,属违法行为。网传方案5:阴阳合同,瞒天过海 阴阳合同即二手房买卖双方签署两份合同,一份合同是真实成交价格,另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。按细则要求,出售二手房时要对比房屋原值收取转让所得20%的个人所得税。以一套原价30万元,成交价80万元的二手房为例,如果按照新政计征20%的个税,那么应该缴纳10万元的个税。但是如果签订阴阳合同,把实际成交的价格改成30万元,那么这套二手房的差额部分就是零,不需要缴纳任何个人所得税。点评:此方案属违法行为,风险也极大,不可行,因为阴阳合同虽然在形式上是“合法”,但合同内容因侵害国家利益,在法律上属无效合同,若一方违约按低价合同主张已经履行,或者主张合同无效,都是极有可能造成另一方当事人的损失。此外,如果约定的价格低于税务部门的基准价,就通不过税务部门的核查,税务部门仍会依据基准价计税,这样即使能够“避税”,效果也是非常有限的。所以冒如此大的风险使用这一方案完全有可能捡了芝麻丢了西瓜,得不偿失。网传方案6:无偿赠送避税 房产买卖双方,一方以无偿赠与的方式将房产转移给另一方,进而避税。点评:国家曾下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》,其中明确以下3种情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:(一)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(二)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。可见无偿赠送避税不具有可行性。尽管网传攻略如何神乎其神,但还是漏洞百出。卢俊告诉记者,在我市的“国五条”配套细则没有出台前,盲目轻信网上流传的避税方案而为之的,将有很大可能会遭受不必要的损失(比如补足税款、缴纳罚款、被追究法律责任等)。“因为新政配套细则的制定和出台是会综合考虑现有和可能有的各种情况,尽最大可能地减少漏洞,使新政能够真正贯彻和落实,这样一来,必然会有很大的可能,对网传的各类所谓避税方案作出相应的限制条件及追责规定。”【来源:台州商报】