邹(宙阳)律师
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律师文集
珠海土地纠纷律师|珠海土地权属纠纷律师|珠海土地确权纠纷律师
作者:邹(宙阳)      日期:2019-10-24
邹**宙**阳律师【手机:13711506518】,广州资深律师,执业十余年,开办律师事务所多年。以城乡及企业征地拆迁和土地纠纷为主要研究方向之一,主攻以下案件:土地权属纠纷、土地使用权纠纷、城乡征地拆迁纠纷、企业拆迁补偿纠纷、集体经营性建设用地入市操作,集体权益纠纷、土地承包租赁入股等流转纠纷案件。根据这一原则,因为法律对于集体建设用地使用权的流转并无明确禁止性的规定,因此只要流转行为不违背国家的土地用途管制规定,并且符合土地利用总体规划和乡(镇)村规划等相关规定,则流转行为就应当是合法的、有效的其次,《土地管理法》第43条、第63条的规定并不能被理解为对农村建设用地使用权流转行为的禁止性规定。第43条的本意是,除兴办乡镇企业、农民建住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业4类建设外,其他都必须申请使用国有土地。而第63条规定的本意则是农村集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,其限制对象应当是农用地用于非农建设的流转,目的是加强土地用途管制。而对于非农业建设用地使用权的流转,该规定并未涉及,因此不能将该条规定理解为禁止农村建设用地使用权的流转。对于农村建设用地使用权的流转,到目前为止只对宅基地使用权的流转问题作出过规定,比如1999年国务院办公厅曾发出《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国务院其他有关部门也有类似规定。然而这些规定并非立法性规定,并且限制流转的对象仅为城镇居民,对于农民之间进行的宅基地转让,无论是法律、法规,还是国务院相关部门的文件,都从无禁止性规定。虽然因为国家立法上的空白,我们可以按照“法无规定即自由”的原则,承认农村集体建设用地使用权流转的合法性和有效性,但这种因立法空白而来的“自由”并非真正的自由,这种“自由”造成的客观后果是:第一,导致农村集体建设用地使用权的无序流转和泛滥,私下交易普遍存在,本应纳入法制渠道的正常的流转和交易变得偷偷摸摸、遮遮掩掩;第二,权利缺乏保障,建设用地使用权权能被弱化。因为从本质上讲,基于土地产权而派生的建设用地使用权,其权利性质与土地承包经营权应无二致,都属于用益物权范畴。既然是物权,按照物权法定和物权公示的原则,农村集体建设用地使用权的内容就应当法定化,该项权利的设定和流转经公示(登记)后则应具有对抗效力。然而立法的空白使得该项权利的流转只能取得债权效力而非物权效力,因为政府登记主管部门不会为这种交易行为办理登记和确权发证,未经登记(公示),流转行为不能产生物权效力。